12月2日，中央全面深化改革领导小组第七次会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，强调推动改革顶层设计和基层探索互动，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，引起舆论关注。

一、总体评价积极

（一）标志着新土改启幕。媒体纷纷以“新土改启幕”、“新一轮土地改革扣弦”等为题进行报道。《21世纪经济报道》等媒体称，《意见》在中央深改小组工作会议上审议，是农村问题尤其是农村土地改革的突破性进展。《北京商报》等媒体称，中央深改小组会议定调农地改革坚持三条底线，标志着新一轮土地改革扣弦。《经济参考报》等媒体称，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等广受关注的农村“三块地”改革顶层设计呼之欲出。《上海证券报》等媒体称，改革如此之快，超出了很多权威专家的预料，而且该意见只是新一轮农村土地改革组合拳中的一记重拳，各个相关部门还有几箭在弦，如中农办负责起草的关于引导农村产权流转交易市场健康发展的指导意见等。

（二）认为将释放巨大的改革红利。《上海证券报》等称，土地作为最为基本的生产生活要素，其市场化相对滞后，而农村土地征收等“三箭齐发”，必将提高土地利用效率，大幅增加农民财产性收入，调整政府征地行为，逐步释放出巨大的改革红利。中金公司认为，农村居民财产性收入增长将促进中国消费增长。土地供应垄断打破后，将降低土地财政依赖，有助于限制地方政府债务扩张，控制金融风险。国元证券分析称，新一轮土地改革，将为新农村的建设注入了新的活力，成为推动新型城镇化建设关键动力。平安证券认为，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。

（三）预期改革将谨慎稳步推进。《每日经济新闻》等媒体称，农村土地制度是影响经济社会全局的基础制度，在深化土地制度改革被提出一年多来，“目标很明确，步伐很谨慎”已经成为明显态势。北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任刘志认为，这3个底线是中央长期以来在农村土地制度改革上坚持的底线，现在重申底线，意味着深入改革在大方向上不会改变，这个前提下，再去对具体的规则、运作进行完善。北京师范大学中国市场经济研究中心副主任林永生表示，农地流转仍然被严格限制在农村集体内部，而包括土地制度改革在内的农村集体资产改革将出台更多改革细则。此外，习近平还在深改组第七次会议上强调，推动顶层设计和基层探索良性互动、有机结合，释放出高层对土地制度改革设计将更多倾听地方声音的信号。平安证券称，土地改革的核心在于土地的“确权”与“流转”，2015 年的突破点着重在城市工业用地的集约化利用和农村集体建设用地的入市试点两个领域，从土地流转的模式来看，预计入股、出租等方式将会有所加速。

二、具体评价

（一）农村土地征收利益分配考验政府智慧。《北京商报》称，农地征收一直是新一轮土地改革的难点和重点，尤其利益分配问题更是牵一发而动全身。现有的《土地管理法》规定，农村集体土地的征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍。2011年征地补偿约为103元/平方米，而土地出让均价约为943元/平方米，这意味着农民在土地收益中所获得的比例不到11%。北京中原地产首席分析师张大伟认为，此轮土地改革中提高农民土地征地收益基本已经成为共识，但是目前各地对土地财政依赖又比较严重，除非找到其他替代税源，不然地方也不会轻易放弃土地财政。蛋糕就这么大，怎么分确实很考验政府智慧。目前地方政府面临财政收入增速放缓、地方债风险等问题，预计在此次改革在征收补偿方面，农民收益可能会有所提升，但是因为要兼顾地方的财政，改革力度应该不会特别大。网易等媒体称，去年底深圳已经做出探索，集体建设用地转化为工业用地，村集体、个人获得了30%的增值收益;对于中西部，有专家提出来30%给县、20%给镇，其余都给村集体和个人。

（二）集体经营性建设用地入市面临修法等问题。《北京商报》称，根据目前我国现行的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。随着我国城市用地日益紧张，农村集体经营性建设用地入市备受各方关注，如何修法待解。此外，按照三中全会的要求，农村集体经营性建设用地“同价同权”进入土地市场，如何定价、监管也是制度设计的重要内容。

（三）宅基地制度改革如何退出成难点。《北京商报》称，在此次土地改革中，宅基地制度试点方案最受关注。目前，中国严禁城镇居民在农村购买宅基地，宅基地使用权的权利主体是本集体经济组织内部成员。但随着越来越多农民进城务工，目前中国农村宅基地10%-20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%，闲置宅基地如何退出成为宅基地改革试点方案中亟须解决的难点。中金在线等媒体称，闲置宅基地具体以什么方式退出还存在争议。各地的试点中也根据各自情况有不同的模式，比如已经推行近6年的重庆地票模式，它将宅基地使用权量化为“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民宅基地自由、有偿退出，显化农民住房财产权。虽然这一模式也被其它省份效仿，但其自身也面临诸多需要解决的问题，比如闲置宅基地的复垦由谁出钱？比如如何提高开发商购买地票的积极性？有调查显示，大部分的地票还是被当地的土地储备中心购买。这也是目前多地宅基地改革模式的共同点，仍然是政府在主导。

三、媒体专家相关建议

（一）中央层面调整相应法律。共青团陕西省委农工部部长魏延安称，进城农民的“双栖”状态，可以最大程度照顾其既想进城的愿望，又考虑到农民进城后基础不牢靠仍然可以回到农村的“观望”情绪，更重要的是，中央要进行顶层设计，在法律层面上调整规范。中国人民大学农发院副院长郑风田表示，征地制度改革争议了十几年，一直以来都是学界政界讨论的重点，也形成了一定的共识，但由于《土地管理法》的修订迟迟没有进展，土地征收范围的界定，土地补偿标准的提高，都没有取得实质性的进展，希望《意见》对这些都能有明确的说明。《中国证券报》称，土地制度改革涉及范围较广，可谓“牵一发而动全身”。在《意见》对农村土地经营权有序流转做出规范的同时，相关征地制度、农村宅基地制度改革需同步跟上，《土地管理法》等基础法律修订需加快。相关财税体制、户籍制度调整，应与土地制度改革同步而行，从而保障其顺利推进。

（二）地方试点谨慎推进。农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐认为，既然是进行试点，肯定会突破现行法律，但三条底线都是原则性内容，今后进行深化改革，就需要在这个框架里，不能为了改革，突破底线。因此，对于地方试点改革的要求，中央要严格把关监督指导，不能随便进行，尤其是不能进行“双换”，即以宅基地换住房、以承包地换社保。西南财经大学经济学院副教授吴垠称，我国幅员辽阔、各区域情况差异较大的国情决定了：“赋予农民更多的财产权利”不可能是一个一劳永逸的过程，没有多种出路的相互比较、借鉴，而希望通过某一种“赋权”模式来达致农村土地产权制度改革的总体目标，改革可能面临一窝蜂、高成本、低收益的结局。因此，试点推进是一个谨慎稳妥的做法。