谨防部分城市房价过快上涨的风险
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谨防部分城市房价过快上涨的风险
来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2018-03-29

2017年的房地产市场注定是容易发生转折的一年,虽然经济下行的压力依然严重,但是中央对于房地产调控的决心依然坚定,“房子是用来住的不是用来炒的”已经成为全国房地产调控的主基调。但是,由于房地产市场长效机制的不完善,投资渠道匮乏,实体经济不振,致使房地产仍然成为投资或者投机者的首选,不断攀升的高房价成了无房人心中的痛。如果说股市在新一轮经济发展中催生一批巨富,则房地产催生了另一批财富所有者,而且由于住房涉及面广,房地产市场的影响比股市更大,高房价带来的影响更为恶劣,高房价已经成为加剧新一轮收入分配不均和阶层固化的帮凶。当前因城施策的效果虽已开始显现,热点城市房价开始降温,但部分三四线城市出现量价齐升的现象,上升的原因和影响不能不引起关注。

一、当前我国房价的现状

1.楼市价格整体平稳,环比增幅进一步回落

随着热点城市房地产调控政策继续收紧,因城施策的政策逐步得到落实和完善,我国当前房地产市场整体平稳。根据国家统计局对1-2月房地产市场情况的解读,我国1-2月房地产销售面积增速为25.1%,销售总额增速为26%,增速差距缩小,反映房价上升幅度减小,尤其是重点城市房价在1-2月趋于稳定。三、四线城市去库存力度加大,1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%,增速比上年全年加快14.0个百分点,与此同时价格也随量攀升。根据中国指数研究院的百城房地产价格情况来看,1月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为13105/平方米,环比涨幅较上月进一步回落0.21个百分点,热点城市楼市显著降温,下跌城市数量增多。2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为13172/平方米,环比涨幅较上月回落0.03个百分点。

2.本次房价上升具有显著的地域特点,三四线城市分化日趋严重

本次量价齐升的重点在三四线城市,但是并非所有的三四线楼市都迎来了春天。从百城房价涨幅来看,价格上升幅度快的城市主要分为四类:第一是大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,同时,很多周边小城受益于宽松政策带来的投机资本和去库存政策。第二是一些传统农民工输出较大的地区的三四线城市,受益于去库存政策刺激和经济下行压力增大带来的农民工回流或农民进城购房。第三就是自然环境好的海南岛的三亚、海口和山东日照等地,主要受益于消费升级、旅游度假需求增加,以及去库存政策刺激和基数小的影响。第四就是前期房地产价格上升幅度较小的地区,如重庆等地。

3.价格环比上升城市增多,部分地区房价上升有显著投机特征

据中国指数研究院的百城房地产价格情况来看,1月份百城房价均价环比涨幅大于1%的仅21个,环比为负的城市27个。2月份环比涨幅大于1%的达到32个,环比为负的城市仅22个。从涨幅看显然2月份呈现较快增长,当然,这一定程度也与1月份春节因素有关。1月环比涨幅最大的是金华市,上涨2.28%,其次是重庆(主城区)2.15%和佛山2.05%2月份环比上涨最大的海口上涨3.81%,其次是三亚2.89%,日照2.56%%,而二月份涨幅超过2%的城市有7个,1月份仅3个。从上涨的区域来看,具有很明显的投机特征,比如海口、三亚和北京周边区域及长三角非限购地区,还有诸如重庆这种以前房地产价格稳定的地区,现在被认为是价值投资的洼地。

4.房地产调控还在不断收紧,热点城市周边地区成调控重点

受到热点城市房价上升到影响,自2016年国庆节之后,全国有十余个城市房地产调控升级,至今已近半年,那些调控严重的地区有些调控政策仍然在升级,一月份北京提高首套房贷利率最低折扣比例,上海暂停商业办公项目网上签约,重庆收紧房地产预售并再度加码房产税收缴政策,苏州出台商办去库存新政,允许符合条件的商业办公用房转为住宅,深圳再次加强商品住房价格管理,要求预售申报均价不明显高于周边同类同户型在售项目均价。二月份广州、天津等城市调整首套房贷利率最低折扣,北京缩短二套房贷款年限。不断加码的调控措施使得这些热点城市房价涨幅有所回落,但是一线周边未受限购的地区房价涨幅明显,成交量也大幅上升。尤其是2016年京津冀的诸多环北京热门区域在非首都功能疏解、北京人口和产业疏解、新机场建设、市政府东迁等利好政策刺激下,吸引了大量的北京外溢需求和投资投机需求的涌入,楼市量价齐涨,在交易量创新高的同时,不少楼盘成交价格的年度涨幅也至少在50%以上,整个环京区域的楼市呈现快速升温之势。其实,早在20164月,廊坊市对大厂、三河、香河、固安环京4县(市)实行住房限购和差别化住房信贷政策。20168月,廊坊市发布“廊七条”,要求开发商在取得预售证之前不得宣传,不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款等。但是未限购的北京周边的涿州和涞水等地却开始量价大增,31日和2日,涿州和涞水分别出台限购令:外地户籍限购1套,首付不低于30%,本地户籍购买二套房时,首付比例涿州不低于50%,涞水不低于60%

二、部分城市房价上升的因素分析

当前部分地区房价的上升有一定的季节性因素和正常的刚需因素,虽然房价的上升具有局部性特点,但是影响房价上升的风险性因素值得关注。

1.刚需的季节性因素

截至2016年底,我国常驻人口城镇化率57.35,户籍人口城镇化率只有41.2%,从国际经验看,城镇化率处于30%70%的时期,是城镇化快速发展的阶段,发达国家城镇化率通常为80%,可见当前我国城镇化还处于快速发展阶段,人口流入城市的空间还较大,城镇化带来的刚需必然会拉动房价的上升。而本轮房价上升的一些地区跟这种城镇化刚需人口在春节期间返乡的购房需求有很大关系。所以这种价格的上升具有一定的季节性。

2.交通便利化程度进一步提升

随着我国人口向城市的聚集,无论是城市内部、城市与郊区、城市与城市之间,交通便利化程度都在不断提升,尤其是大城市周边三四线城市交通的便利,使得高房价的一线城市区域工薪阶层不得不转向周边小城市购房。另外,随着高铁、高速公路网的持续完善,也利于一些产业向要素价格更低的城市转移,从而给这些城市带来一定增量的住房需求。

3.土地供给减少带来房价上升的预期

部分地区房价的上升一定程度还与土地供给的减少有关,由于缺乏对于城镇化转移人口土地流转的机制,农村人进城后农村的宅基地并未转化为城市的住宅土地供给,导致城市供地在总量上的不足,加上结构上的不合理,导致住宅用地供应不足。还有由于土地财政的原因,导致地方政府都具有少供地抬高地价的欲望。当前,在去库存的背景下,土地供给也受到一定程度影响,而象北京等一些一线城市减少供地还有疏解人口的目的,所以当2017年北京住宅用地计划供应610公顷,同比减少近五成的消息一出,加剧环北京周边具有溢出效应地区房价的上升。

4.资本投资渠道有限

中国由于经济获得长足发展,居民财富有了极大的增长。当前,实体经济疲弱,富裕人群的投资渠道有限,且收益低。基金、保险市场不够发达,而房地产由于长效机制还不够完善,房地产持有成本极低,导致投资房地产就成了很多人的选择。特别是由于前几次调控后带来房价上涨成为不破的童话,很多人认定政府不会让房地产泡沫破灭,所以投机资金加剧流入房地产市场,而前期房价涨幅较低的重庆自去年底就开始上涨,因为这被很多人认为这是全国房地产投资的价值洼地。而环北京周边的一些小城,由于地理位置的原因被认为是北京房价外溢效应中收益最大的地区,加上京津冀一体化在加速推进,因而这些地区也成为投机资本追逐的热土,以至于保定靠近北京的涞水这样小县城也加入限购行列,抬高当地房价的显然不是当地收入水平能做到的。

三、部分地区房价上升带来的影响

当前的房价上升显然具有局部性特点,影响虽然也具有局部性,但是在当前经济进入新常态,城镇化进程还在加速推进,小康社会还未全面建成,房地产去库存任务还很艰巨的背景下,这些影响还是不可小觑。

1.增加部分刚需人群的购房成本,影响去库存效果

当前房地产价格上升较快的一部分城市,无论是由于城镇化推进带来刚需的中部地区一些三四线城市,还是由于投资或者投机成分较大的一线周边的三四线城市,房价的上升加剧了一部分刚需人群的购房成本,已经购房的人群房贷的压力也会加重,而有些未入市的刚需可能就不得不推迟入市,这就会严重影响去库存的效果和质量。

2.带来房价的上升示范效应,加剧房地产市场投机行为

部分地区房价的上升会带来不良的示范效应,甚至会带来房价上涨预期的改变。尤其是在当前实体经济不景气和投资渠道有限的情况下,加剧市场的投机行为,甚至不排除在局部地区,尤其是资本密集的大城市周边区域出现泡沫加剧的现象,这也是为何去年环北京的廊坊、燕郊、香河、固安等地实行限购,今年的31日起河北省的涿州和涞水又实行限购原因。因为有数据显示,2016年廊坊的房价同比涨幅达到103%,排在全国第一,这其中投资客占比极大。

3.提升大城市疏解成本,不利于大城市功能的疏解

纵观此次上升较快,也是未来上升潜力最大的地区就是很多正在限购的一二线城市周边城市。当前全国一些一二线城市由于人口的快速增长,带来严重的交通拥堵和资源环境超负荷等许多“大城市病”,而疏解大城市重要的途径就是将非大城市功能的产业迁往大城市周边区域,人口疏解到大城市周边区域。如果房价上升过快,大城市周边区域的成本优势受到严重影响,从而不利于大城市功能的疏解。

4.严重影响居民的生活质量,加剧社会矛盾

当前经济下行压力仍然较大,就业压力也较大,工资上升难度就更大,房价的快速上升对于普通居民生活影响巨大。因为房价的上升带动租金的提升,各行业的成本显著提升,尤其是与居民生活相关的服务业,直接导致居民生活成本的显著上升,尤其是投机严重的热点城市周围。快速上升的房价,使得当地很多原住民感受到从未有过的压力,最后成了当地人买不起房,都是外地人来买的现象,加剧社会矛盾的恶化。

四、房地产市场政策建议

要消除局部区域房价带来的恶劣影响,化解这些风险,需要继续加强房地产市场供给侧改革,扩大因城施策的房地产政策和落实结构性的市场化调控措施。一是继续强化因城施策的调控措施。在当前房地产长效机制未有效建立,投机资本仍然比较盛行的情况下,仍需密切关注各地房价的异常波动,对于房价上升较快地区必须及时采取因城施策的调控措施,尤其是加大对信贷的控制,及时将星星之火熄灭,以防止形成燎原之势。二是加大房地产供给侧结构性改革。当前对房地产市场价格上升更多还是在控制需求,就是利用限购这种行政方式限制住房需求,这虽然是遏制一部分投机需求也扼杀了一部分改善型需求。尤其对于一线城市和人口流入增长潜力较大地区应该根据人口增长潜力加大土地的供给。推行地票制度,让农民带着地票进城,打破城乡土地之间的藩篱,在全国范围内实现土地的占补平衡。三是加快落实房地产税等长效机制的建设。当前房地产市场成为投机者的焦点主要是由于我国当前房地产市场的长效机制还不完善,针对房地产的资本利得税还没有,导致房地产的持有成本还很低,导致一方面有房家庭持有多套房比比皆是,另一方面城市后进入的年轻人无力承受高房价,大量人难以买房。因此,必须加快推进以房产税为核心的相关长效机制的建立,在房地产领域推进资本利得税等,促使多套房家庭住房持有成本提升和投机房地产获利空间收窄,这一定也会增加市场住房供给,对降低房价有一定的积极影响。四是严格落实新型城镇化的相关政策。有序引导城镇化进程,通过加强对由农村进城的刚性住房需求的释放,缓解广大三四线城市的供应压力。对于热点城市来说,要在增加供应的同时,继续抑制不合理的需求,并通过住房供应体系的完善,防止房价过快上涨。五是遏制地方再次兴起的房地产投资冲动。当前在新常态下,很多传统经济不景气,很多地方为了应对经济下行带来的财政、税收等压力,缺乏足够的创新思维和发展新经济的举措,不少地方拟借新型城镇化的东风,再兴房地产投资热潮,回归靠房地产拉动地方经济的发展模式,这种端倪已在一些地方出现。对此,需要予以密切的监测并适时警示,防止非理性行为扩大化。