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房地产调控更需加强供给侧改革和完善长效机制
来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2017-10-20

“金九银十”之际,国内多地接连出台楼市调控新政。自2016930日至108日,短短9天时间,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市陆续出台楼市调控政策。短期内,地方政府如此密集的出台调控措施,显然不是地方政府自发的统一行为,这预示着在中央要求下的热点地区的新一轮调控收紧的开始,这股调控浪潮必将影响“银十”的成交量。

一、本轮房地产调控的背景

实际上,本轮房价上涨可以追溯到2014930日央行全面放松房地产信贷开始。2014年房地产销售在经历9个月的负增长后,2014930日下午,央行银监会正式出台文件,放松首套房认定标准。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。但是这一政策出台后房地产销售并未出现明显改善,直到20153月开始商品房和住宅销售面积增速快速攀升,但同比负增长一直持续到20155月。虽然房地产开发投资在逐步下降,但是由于销售增速缓慢,商品房和住宅库存面积同比都以两位数增速不断扩大,201510月末商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,达到43654万平方米。到11月末,商品房待售面积又增加1004万平方米,达到69637万平方米;住宅待售面积增加439万平方米,达到44093。而2005年前11月,新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。因此,201512月底中央经济工作会议上,化解房地产库存成为2016年结构性改革五大任务之一。随着去库存被中央定位国家任务之后,市场信心被中央政策点燃,2016年的房地产销售1-2月就实现商品房和住宅销售双双超过1万平方米,同比增幅分别高达28.2%30.4%,销售额增幅同比更是高达43.6%49.2%,随后一路攀升。销售的高涨对于去库存显然是福音,销售的高涨并非全国性,主要是在一线和一些二线城市展开,强烈的区域分化使得三四线库存仍然高企,全国房地产市场呈现冰火两重天的格局。而这些热点地区销售快速上升也并未让人感受到去库存的喜悦,因为房价的上升比销售面积上升幅度更大,与此同时,地王也在不断刷新未来的房价,一种地王催生房价预期,房价撬动地王频频出现,但却无法说清因果关系的恶性循环在热点城市轮番上演。而这种疯狂已经让无论是有房还是无房的都感到恐惧,因为在当前经济下行中房地产变得一枝独秀,这种通过居民严重透支未来消费能力的大量中长期贷款支撑起来的房价上涨,是必然存在风险的。不仅仅是居民杠杆上升,开发商的杠杆率也在升高。这种高杠杆带来的风险随着房价的不断上升而在不断积聚。因此,对于房地产区域化从紧调控的需求越来越迫切,热点地区的房价再不控制最终只能以泡沫的破灭而收场。

二、本轮房价轮番上升的原因

虽然在当前经济全面下行压力较大,各行业普遍不景气的背景下房地产一枝独秀,房价在热点城市的轮番上升,看似具有一定的不可预期性,但是仔细分析本轮房价上升的原因,还是能看出本轮房价上升的必然性。

1.供需矛盾较大

本轮房价上升是从深圳为首的一线城市开始,进而向一些经济发展潜力较大或者人口回流较大的二线省会城市蔓延。当前房地产需求主要来自不同年龄阶段区分的年轻人首次置业刚性需求,中年人的改善型需求和老年人的养老需求,而在实体经济和股市不景气的背景下,投资和投机性需求也很强烈,也是成为政府调控的重点。而影响房地产需求的主要因素一是城镇化率,不断提升的城镇化率带来农村人口向城市的流入,按照2016年我国城镇化率56.1%来看,要达到发达国家70-80%的水平,中国仍然有近3亿人进入城市,因此,我国房地产需求总体空间还比较大;二是产业发展和就业潜力,人口向哪些城市的流入受到这个城市的发展潜力,即产业经济发展潜力影响,因为产业的发展能够给其提供足够的就业机会,才能吸引更多人的流入;三是国家战略,在我国城市的发展潜力又跟国家的发展战略布局密切相关,当前国家积极推进一带一路、京津冀、长江经济带“三大战略”影响我国未来经济发展的布局。尤其是京津冀、长江经济带和珠三角未来也是我国大型城市群的主要聚集地区,所以对于产业和人口的吸引力超过其它地区;四是交通因素,交通是促进一个城市经济发展的重要因素,国家当前的铁路规划以及公路规划的变动对于很多城市增加发展机会,但是也有些城市受到一定影响,这些也都将影响到城市产业发展和人口的流入,进而影响到房地产的需求;五是人口回流的影响,由于第一代农民工或者生意人已经到了一定的年龄,同时也有一定的积蓄,当前经济的下行带来其收入的不稳定,很多都有回流的想法,但是很多在一线城市的打工者或者生意人由于难以落户一线城市,回流人口按照收入水平的差异选择在从省会城市到所在地级市,进而到县城进行购房。

1:近几年我国土地供应累计增速

与强盛的房地产需求相比较,房地产的供给端存在严重问题导致供需矛盾加大,房价上升较快。第一就是土地供给的不足。从图1我国近几年的土地供应增速看出,在经过2010年土地增速的高增长后,2011年我国土地供应增速下滑严重,2013年有所反弹,2014年又重新陷入负增长,并且一直持续到现在。20161-8100个大中城市土地供应面积同比减少10%,在部分一二线城市下降更多,普遍滞后于全年供地计划。我国城市建设用地受到耕地红线的限制,每年供给有限,但是并不是没有创新模式解决这一问题,房价非常稳定的重庆市就有成功的经验,让进城的农民带着地票进城,成功实现城乡土地置换。第二就是土地供给方式存在严重问题。政府土地供给是地方政府通过公开透明的拍卖模式,看似非常市场化的土地供给,杜绝寻租的出现,但是作为地方财政收入来源的主体,地方政府总是希望通过有限土地获取更高收入,因此地方政府通过挤牙膏式的供地,使得有限的土地被更多的企业所追逐,这也就催生地王的频繁出现,地王进一步提升房价。三是保障房供给不力。我国的保障房从制度到实践建设都不断萎缩,1998年住房货币化初期提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,但是由于保障房建设需要投入大量公共资金,很多地方政府没有积极性,初期在一些地方保障房成为特权阶层的福利,有些保障房建立后交通和配套设施不够完善,地理位置偏远,导致保障房有名无实,一二线以租为主的保障房供给严重不足。

2.去库存成为国家任务改善市场预期

本轮房价的上升与中央将去库存定为国家任务也有一定关系,因为中央的政策具有很强的导向性,2015年底的中央经济工作会议对于房地产市场的定调改变了市场的预期,这也可以解释为为何中央经济工作会议结束后房地产销售就开始快速的上升。另外,去库存一旦成为国家任务后,从中央到地方,一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台,楼市刺激政策主要涉及信贷、税收、购房补贴等各类实质性环节,甚至购房契税也史无前例作出调整放松,强劲地支撑了市场的全面复苏,进而推升房价上升。

3.实体经济不振推动货币流入房地产

2:近10M2增速与70个大中城市二手住宅价格同比

本轮房地产价格的上升很多人将其归结为人民币的超发,事实上2015年末基础货币总量较上年末下降1.77万亿元,降幅6%。这是近十多年来首次出现基础货币余额年度下降。从图2也可以看出2016年上半年70个大中城市二手房价格上升迅速,但是M2增速是下滑的。央行虽然没有QE,但为了维持经济减轻负债者的负担,必须把货币保持在低利率水平,这让市场获得了大量廉价资金,这些资金在实体经济不景气的状况下通过各种渠道进入了房地产市场。截止到今年7月,全国首套房平均贷款利率降至4.44%,继续创历史新低,而对于银行来说,目前还找不到比个人房贷更安全、更大宗、更有信用的资产,一些大型的股份制商业银行及外资银行表现都十分活跃。以至于2016年上半年银行新增信贷50%投向住房按揭,7月房贷占新增贷款比例高达100%。另外,民间投资持续低迷,在民间投资低迷的情况下,资金不可能进入制造业,只会进入资本与货币市场。

4.房地产商、中介和媒体的推波助澜

由于秩序的不规范,导致房地产商、中介和媒体成为本轮房价的推波助澜者。市场火爆的背后,也有部分房地产商通过各种非法手段,人为制造出火爆现象加剧购房者恐慌心理。1013日,深圳市派出12个检查组对20个在售楼盘进行突击检查,检查结果触目惊心。814套可售房源中,还有355套尚未出售,推销人员宣称“仅有10套不到”;千人疯抢“日光盘”被证实只卖了40%。除了虚假宣传之外,调查人员还发现开发商也用“捂盘惜售”的方式,来制造房源紧张的假象。而中介的推波助澜主要体现在二手房交易市场,由于中介获取的佣金与高房价直接挂钩,他们一方面给买家营造供不应求的假象,一方面帮卖家抬高房价,这对于很多已经开始步入存量房时代的一二线城市房价影响较大。部分媒体由于很多从业者也由于专业素养的缺乏或者是为了博眼球的需要,在房价上升或者下降阶段往往成为推手。

三、针对当前房地产调控的政策建议

针对本轮房价在热点地区轮番上上升的主要因素,我们的调控必须有的放矢,不能简单以遏制需求为主,更应该加大房地产市场供给侧改革,发挥区域去库存的细化对策,完善房地产长效机制,地方政府减少对土地财政的依赖。

1.加强住房供给侧改革,加强热点地区的住房供给

本轮房价上涨的地区显然都是属于城市群的核心城市或者交通节点城市,这些城市的人口都是净流入状态,因此要加大对这些城市的住房供给,加快这些城市周边卫星城市的建设,为中心城区住房供给形成有效补充。拆除城乡建设用地的藩篱,真正建立城乡统一的建设用地市场建立城乡接轨的建设用地产权制度,实行城乡统一的建设用地规划分区,促进城乡人口和建设用地的双向流动。同时,继续加强和完善保障房体系建设,加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给,建立以租为主的保障房体系,并充分考虑居住人群的便利性,核心城区一定范围内必须有一定的保障房,满足那些为城市提供公共服务的基层低收入人群的住房需求。改善商品房供给结构,根据当前去库存的特点看,商业营用房成为库存的重点类型,应该降低商业、工业用地的比例,加大住宅用地比例。

2.加强房地产市场制度改革,尽快完善房地产长效机制建设

房地产制度改革应该抓紧推进制度改革,尽快在我国房地产周期性调整前完善房地产长效机制建设。当前,应该加快在全国全面完成不动产登记,并建立不动产数据库,实现全国联网,为房地产税收的征收创造条件。同时,也有利于征收物业税、空置税和提高遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用市场手段抑制投机性需求,保障市场的公平与效率。完善房屋租赁制度,可以借鉴德国的成功经验,对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”,对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制,用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益,对“收益租赁”严格加强税收监管。

抓紧解决小产权房和70年房地产到期存续期问题。存在于城市周边的大量小产权房,尤其是高房价城市周边,这种既成事实的小产权房显然难以都一拆了事,必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些商住50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排,这对当前房价也有正确的引导。

3.加强房地产市场秩序管理,形成健康的市场舆论导向

针对房地产市场秩序混乱对房地产的影响,应该加大对不良中介的管理,严查散布虚假信息,严重扰乱房地产市场秩序,造成恶劣社会影响的行为。对于房地产开发商应严格依法查处土地闲置及炒地行为,对捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为房地产开发商,应限制新购置土地,暂停批准上市、再融资和重大资产重组,商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证,对囤积房源、哄抬房价将加大曝光和处罚力度,性质恶劣的依法取消经营资格,对违法违规的依法依规严肃追究责任。加强媒体对房地产市场的客观报道的监督,杜绝不经调查发布一些不实的新闻报道。对这些扰乱房地产市场体系的行为,应当依法处理,维护市场稳定,让房地产市场形成健康的市场舆论导向。

4.继续细化因城施策的去库存政策,注意商品房库存的结构性差异

当前热点城市的房价上升要求因城施策的去库存政策需要更加细化,对于房价上升过快城市限贷限购从一定程度上有利于抑制投机和控制楼市的风险,但是要注意加强供给侧改革,增加土地的供给和盘活存量商品房,积极发展和规范住房租赁市场。三四线等库存压力大的城市,应继续落实购房宽松政策,进一步推进户籍制度改革,稳步推进城镇化,鼓励当地农民进城购房,同时,减少土地供应以加快存量商品房去库存进度。除此之外,下一阶段去库存要重点关注库存的结构性差异,加大商业营用房的去库存进度,尤其是在一些房价上升较快的热点地区可将库存的商业营用房改造成租赁性住房。在一些三四线城市要严格控制商业用地供应规模,并按照人均商业面积的商业规律因地制宜调整城市规划。

5.地方政府应重视实体经济发展,减少经济增长对房地产的依赖

当前经济虽然进入新常态后,经济发展增速放缓,但是新的经济增长点还是不断涌现,地方政府要切实把精力转移到如何发展地方实体经济上。坚决贯彻落实国务院出台的一系列稳增长重大政策,结合本地实际,有针对性地采取更加有力有效的稳增长措施,实实在在帮助企业解决生产经营上的实际困难,加强财政管理,把握好收支进度节奏,走出“卖地-举债-再卖地”的恶性循环。地方政府只要不对土地财政依赖成瘾,就会通过发展实体经济培植税源,实体经济就不会被边缘化。只有实体经济的健康发展,才会对社会资源的有效利用产生积极而重要的作用。才会不断加剧区域人口的积聚和相关服务产业的繁荣发展,地方经济才会具有持续的活力。同时,国家应该完善地方税制,从制度层面完善各级政府间地方税收入分配体系,建立科学合理、稳定增长的税收机制,为地方政府提供有保障、可持续的税收收入,以实现地方财力与支出责任相匹配。