警惕楼市调控再次出现周期性怪圈

来源:经济预测部   作者:陈彬   时间:2017-09-06

自今年726日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”开始,特别针对近一段时间部分热点城市楼市持续“高烧”,新一轮房地产市场调控热潮正在掀起。从930108日,短短9天时间内,北京、天津、成都、合肥、郑州、杭州、苏州、深圳等21个城市相继出台楼市调控政策,旨在抑制投机投资需求,遏制房价过快上涨。然而,楼市调控多年来却始终摆脱不掉“越调越涨”的周期性怪圈。

一、近年来历次楼市调控的周期性怪圈

通过研究可以发现,从20053月底的“国八条”算起,短短十余年间,我国房地产市场虽经历过无数次调控,都没能阻挡住房价上涨的步伐,不少城市的房价比2005年翻了几倍甚至十倍以上。每一轮调控政策都是为稳定住房价格,但调控过后,总有一轮快速上涨行情,楼市调控实质上已陷入越调越高和政府“助涨”的尴尬局面。

2005年,“国八条”开启了调控房价的序曲,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为加强宏观调控的一项重要任务。随后至2007年,“国六条”出台、央行上调存款准备金率及多次加息,政策持续收紧抑制市场过热。

2008年,是政策出现分水岭的一年。上半年,楼市调控持续加码,中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌,楼市过热调控取得一定成效。但是,随着金融危机的爆发,从20089月央行降低贷款利息开始,一系列政策由“控制”向“救市”的态度转变,其结果就是2009年房价继续上涨。

2009年到2013年,从“国四条”开始,政策再度从宽松转向收紧,“新国十条”、“新国八条”和“新国五条”陆续出台。这一轮的收紧,最终使得各地房价在不同时段出现回落。

2014年,调控政策进入新的轮回。各地方政府逐步取消限购限贷政策以及“930新政”等政策的出台,最终导致楼市逐步回暖,并在2015年年底至今进入新一轮暴涨。最新数据显示,20168月,全国26个城市环比涨幅超过1%13个城市环比涨幅超过3%70个城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%,二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%,刷新了单月上涨历史纪录。热点二线城市已经全面取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。

从此轮调控的现实效果来看,中原地产研究中心数据显示,2016年“十一”期间,北京新建住宅签约216套,二手房住宅签约209套,合计签约425套,较2015年同期大幅度下降21.7%;武汉房管局数据显示,武汉国庆期间楼市成交量从101日的1067套骤减至106日的227套;天津二手房买卖交易量与9月同期相比则下滑了20%30%,似乎楼市调控起到了“立竿见影”的效果。

然而,基于宏观经济环境、货币政策没有显著改变,地方出台的限购、限贷等限制需求端的政策并未触及本轮楼市量价暴涨的核心动因,地价涨、房价涨的预期仍然普遍存在,因此未来热点城市的房地产价格并不会显著下降,此轮楼市调控在很大程度上可能只是使得各大城市房地产市场成交量明显萎缩,价格上涨的幅度趋缓,一旦放松管制,极有可能再次落入“越调越涨”的周期性怪圈,迎来新一轮量价齐涨的周期。

二、楼市调控出现周期性怪圈的原因

从历次出台的调控政策来看,在调控着力点方面,既有增加供给,也有抑制需求,注重促进供需平衡。在调控手段方面,既有行政干预(如限价、限购、大幅度增加保障性住房建设),也有经济手段(如首付比例、利率等差别化信贷政策,营业税、土地增值税、个人所得税、契税等税收政策)。同时,还有加强市场管理(如商品房明码标价、预售资金监管、住房信息系统建设等)。可以说,调控范围比较广、手段比较齐全。然而,楼市调控之所以会出现上述周期性怪圈,主要源于以下几方面原因:

一是楼市调控的目标导向始终不明。楼市调控政策始终处于摇摆不定的状态,一方面政府想控制房价过快上涨让老百姓能买得起房,另一方面政府又不想将房地产市场管得过死,想让房地产开发商能有钱赚、地方财政收入有保障,缺乏长久、可持续的调控政策措施。

二是仍未解决地方政府与房地产业发展之间的利益关系问题。一些地方政府竭力追求土地财政、推高房价获得足够收入来搞高楼房、宽马路等城市形象政绩工程建设,由于这种利益关系没理顺,使一些地方政府难下决心认真调控,致使调控政策得不到认真落实走形变样。

三是拿不出有效手段应对楼市上涨带来的压力。保障房、经济适用房等建设速度缓慢、数量严重短缺,且“寻租”现象严重,把一大批城市中低收入人群逼向商品房购买行列,加剧了楼市的非理性上涨。

四是对楼市中存在各种违规行为及投机炒作行为缺乏必要法治惩治手段。地方政府调控措施执行不力已司空见惯,开发商违规行为让人熟视无睹,投机商哄抬房价打乱楼市现象更是让人见怪不怪。

五是房产已经成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振的大背景下,资产配置荒愈演愈烈,居民及产业资本保值、增值需求急需寻找一个出口,恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨。而宽松的货币政策环境又让金融体系资金给购房者加高杠杆提供了便利。

三、建立房地产市场调控长效机制促进楼市健康发展

为了使未来的房地产市场能走上理性、健康发展轨道,避免楼市调控再次出现“屡涨屡调、屡调屡涨”的怪圈,需要借鉴国际经验,结合我国客观实际,吸取十年房地产市场调控教训,构建房地产市场健康发展长效机制。以“市场化为主手段,辅以政府调节”,保持供求关系总量平稳,注重从改善供给方面下工夫,做到多策并举。具体而言需要采取以下措施:

一是应协调好土地市场短期供给调控和长期需求增长之间的关系。要加大一线和部分二线热点城市土地供应力度,提高土地利用效率。督促各地落实年度住房用地供应计划,对已供土地采取促开工、促上市等措施,尽快形成住房的有效供应;加快市政配套、轨道交通和城市卫星城建设,扩大城市可用土地范围;适当提高城市规划建设容积率,特别是轨道交通附近住房项目容积率,提高土地利用效率。

二是房地产调控必须实行分类指导,因城施策。对于多数二线及三四线等去库存压力仍然较大的城市而言,未来应继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化;一线城市及部分热点二线城市需实施更具差异化的政策,根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产信贷政策;其他未有政策出台城市为防止价格过快上涨也应加强市场监管,促进房地产业平稳健康发展。

三是更加注重运用金融财税手段调控房地产市场。金融机构应对流入房地产市场的资金加强监管,防控楼市风险和泡沫,同时引导更多的资金“脱虚向实”,进入实体经济;在全国范围内开征房产税,增加住房保有环节税收负担,抑制住房投资投机行为;对房屋出租实行“低税率、严征管”,对购买后长期闲置的住房开征闲置税以增加持有成本,以搞活租赁市场,提高资源利用效率。

四是稳妥推进土地和资金要素的市场化改革。通过推进土地制度改革,改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面;加快税收制度改革步伐,将中央政府与地方政府事权与财权改革到位,消除地方政府对土地财政的依赖;通过推进金融体制改革,拓宽财富阶层的投资渠道,为积压在房地产的投资资金“分流”。

五是进一步加强房地产市场监督和管理。需要制定富有弹性的楼市调控政策,确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标,分阶段实施,消除疾风骤雨式调控模式;建立楼市调控目标考核责任制,对民众不满意或房价涨幅过大的地方政府领导实施问责,对违法违规的房地产开发及哄抬房价扰乱楼市秩序的投机商依法追究责任,增强楼市调控的法治威慑力。

六是通过舆论宣传正确引导住房消费观念。加强舆论宣传和引导,树立正确住房消费理念,引导居民多渠道、多形式解决住房问题,避免单纯依靠新建商品住房解决住房问题,引导年轻人、中低收入家庭根据自身财力状况,理性选择租赁住房或购买二手住房改善住房条件,待其收入逐步改善、条件具备时再购买新建商品住房,建立梯级住房消费制度。


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