我国房地产库存现状及去库存政策建议

来源:经济预测部   作者:牛犁 胡祖铨   时间:2017-01-20

2016年我国经济工作主要任务之一是化解房地产库存。目前,社会各界对房地产高库存的认知比较一致,但对库存水平的具体判断存在一定的分歧和混淆。究其原因,是对房地产库存的界定模糊,加上部分统计缺乏或不公开,导致房地产库存水平难以准确测算。本文结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理的估计,对当前我国房地产库存水平进行测算,并提出房地产去库存的政策建议。

一、房地产库存的界定及合理区间

在房地产开发活动中,商品房生产过程先后经历已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等四个阶段。从常用的库存概念考虑,一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存,也就是已竣工未出售的商品房,在我国现实情况下还有几块房产应包括在库存内。

首先,考虑到商品房销售的75%左右采用预售模式,因此在界定商品房库存时需要有所变通,应该充分考虑到预售商品房的库存。其次,保障性住房是和商品房相对独立的住房体系,在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房(不包括限价房和经济适用房)基本上属于申请-审核-分配性质的,不能自由上市交易,除年度新开工和基本建成套数对外公布,其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中,由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因,一些保障性住房项目出现空置率比较高的现象。最后,游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴,并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可,未纳入到现行房地产开发统计中,无法获得准确的建设、销售和库存等数据。总结起来,简单用“已竣工未出售的商品房”衡量房地产库存至少存在着三个方面的低估,一是没有考虑期房库存情况;二是没有考虑保障性住房等的库存情况;三是没有考虑小产权房的库存情况。

基于上述分析,考虑到保障性住房和小产权房数据或不公开或缺少统计,基于严谨性和准确性,本文将房地产库存分为两个层次,分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。除此之外,在广义房地产库存的基础上增加保障性住房库存、小产权房库存,则是完整意义上的全口径库存,有待统计完善后进一步研究。

——狭义房地产库存,口径为现房库存,是指报告期末已经竣工的待售现房,即现行房地产开发统计中“商品房待售面积”的概念,不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可以计算商品房空置率,用于判断商品房市场发展状况。

——广义房地产库存,口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。

值得强调的是,本文没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存中。原因在于,待开发土地面积还没有进行开工建设,完全可以通过改变土地属性转作其他用途,相当于原材料的概念,不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态、资金投入尚未超过一定比例的在建工程,存在较大的烂尾风险,也不宜作为房地产库存。否则,会泛化房地产库存的概念,过分夸大房地产库存真实水平。

目前,合理的房地产库存范围尚无严格界定,比较有代表性的看法主要有:住建部副部长齐骥认为,“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间,高过12-18个月的销售量;中国指数研究院认为,合理去化周期一般为6-12个月左右;中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为,去化周期的合理区间在618个月。可以看出,相对认可的合理去化周期的上限是18个月。

二、我国房地产库存的基本现状

从全国层面看,2015年末我国商品房待售面积7.2亿平方米,据此计算的狭义房地产库存去化周期为6.7个月,处于合理区间。期房待售面积为25.1亿平方米,据此计算的广义房地产库存总量为32.3亿平方米,广义库存去化周期为30.2个月,超过库存合理区间上限67.8%。从我国实际情况看,广义库存去化周期能更好地反映房地产市场实际运行情况。比如,2013年我国商品房销售量价齐升,销售面积增速达到17.3%,高出上年增速15.5个百分点,而当年商品房竣工面积仅增长2%。理论上当年房地产库存应该明显下降,去化周期缩短,然而狭义去化周期不降反升,其原因在于商品房销售火爆的主要是期房,现房待售面积反而大幅增加了35.2%。广义房地产库存去化周期能够更加全面准确地反映房地产市场变化,2013年广义去化周期为23.1个月,较上年减少了1.3个月,符合市场逻辑。

从大中城市看,我国房地产市场出现明显分化,不同类型城市商品房库存差异较大。一线城市及重点二线城市库存压力不大,可售商品房库存去化周期基本都在18个月以内,处于合理区间,而且2015年去化周期有所缩短。但是,多数三四线城市商品房库存高企,存在严重消化压力,部分城市可售商品房去化周期高达30个月以上。

三、有效化解房地产库存的政策建议

房地产库存过多,主要是近些年高房价刺激下开发商大规模开发建设,地方政府受益于土地财政推波助澜,然而房价过高明显降低了居民的购买能力,导致有效需求不足,使房地产市场出现严重供过于求局面。做好中央经济工作会议提出的“去库存”任务,应按照“谁投资谁负责”的市场经济原则,建立由房地产开发商、政府、购房者共同承担“库存消化成本”的分担机制,加快深化户籍和住房制度改革,强化消费和供给端引导,扩大有效需求,分流转化部分供给,推动房地产市场持续健康发展。

1)加强土地供应管控。各地区要根据本地商品房库存数量,科学制定2016年土地供应计划,合理确定土地供应结构和投放数量。

2)引导降低商品住房价格。政府要明确去库存的成本分担机制,营造主要依靠市场进行去库存的可预期环境,结合现金流和资金链紧张的倒逼压力,促使房地产开发商主动降价销售。各级政府应加快清理税费等推高房价的各种不合理政策措施,研究通过降低地价来推动房价回落的政策措施。

3)培育新市民住房需求。除极少数超大城市外,全面落实农民工落户、居住证管理等户籍制度改革,支持农民工进城落户,加快农民工市民化进程,培育潜在购房需求。完善住房按揭贷款利息抵扣个人所得税政策,降低购房资金成本,激活购房投资需求。推动房地产政策回归以市场为主导,逐步清理和取消限贷限购等行政性措施。

4)用好用足住房公积金。通过放宽住房公积金提取条件、落实住房公积金异地贷操作、提高住房公积金个人住房贷款实际额度等,重点支持职工购买保障性住房和首套普通商品住房,兼顾职工其他购房需求。扩大住房公积金制度范围,逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入住房公积金制度覆盖范围。

5)加快住房保障方式转变。提高棚改货币化安置比例,积极推进政府组织棚改居民购买商品房安置方式。也可采取政府集中购买在建或已建成普通商品住房作为棚户区改造安置房,但应以存量普通商品住房为主,并且购置价格不得高于所在区域同类普通商品住房的上年平均价格。支持从租赁市场筹集公共租赁房房源,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。

6)推动发展住房租赁市场。建立购租并举的住房制度,推动房屋租赁市场规模化、专业化发展。搭建住房租赁信息政府服务平台,提供高效、准确、便捷的信息服务。规范房屋租赁市场,保护房屋租赁当事人的合法权益。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业,提升租赁服务水平。鼓励自然人和各类机构投资购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。支持房地产开发企业改变经营方式,将其持有房源向社会出租,从单一的开发销售向租售并举模式转变。

7)推动房地产企业转型升级。鼓励房地产企业推动产品创新,提升产品品质,改善配套环境,适应市民多元化、个性化需求。支持跨界地产发展,鼓励引导房地产企业根据市场需求调整开发产品结构,发展旅游、养老、文化、度假地产,推动符合条件的房地产开发项目向众创空间和楼宇产业转型。推进房地产企业兼并重组,提高产业集中度,增强风险抵御能力。

8)强化房地产市场监管。深化房地产市场分析研判,建立房地产市场监管信息平台,及时掌握市场动态。加大对房地产开发企业资金链风险排查力度,高度关注重点地区和重点企业,防范金融风险。严厉处罚恶意拖欠工程款和闲置烂尾现象,让开发商不能违约、不敢违约。



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