农民工化解房地产库存的几点思考

来源:经济预测部   作者:刘玉红   时间:2016-12-23

20151214召开的中共中央政治局会议明确提到,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场,扩大有效需求,稳定房地产市场。

尽管我国流动人口数量庞大,但是真正实现从农民工向市民转换的人口并不多,这从我国常住城镇化率与经济城镇化率之间逐渐加大的差距可见一斑。一般观点来看,出现这种状况的原因是我国特有的户籍制度,伴随户籍而来的社会成本削弱了城市接纳新市民的动力,限制了农民工向市民的转化。不转化成市民,农民工就没有留在城市的动力,继而也不会在城市买房安家。这也是我国提出通过加快农民工市民化来化解房地产库存的逻辑所在。

但是买房从来不是一厢情愿的事情。让农民工消化房地产库存,首先他得有意愿,其次他得有能力,二者缺一不可。事实上,包括北上广等一线城市在内,各省市从来没有绝对限制过外地户口购买本地住房,只不过在社会资源丰富的地区和房价高企的阶段,外地人购买本地住房的条件会更加苛刻。换句话说,即使没有城市户口,只要你有意愿有能力,农民工一直是可以在倾心的城市购买住房的。从这个角度看,如果想用农民工来化解房地产库存,户籍并不是一个必须条件。

因此,无论是鼓励农民进城买房,还是鼓励进城务工农民购房,并不是仅通过解决户口就能实现的。房地产库存的消化是个长期的市场过程,不能妄想通过一些简单的政策就可以短期实现,而对于政策制定者来说,最重要的一点就是不能为了去库存而去库存。农民工在城市购房不是结果,而是开始,如果利用农民工化解城市房地产库存就是简简单单的让农民工购买城市住房,这对房地产业来说无异于饮鸩止渴。首先得让农民工愿意买下来,并且能够买下来,这仅仅是第一步,最重要的是,得让农民工愿意留下来,并且能够留下来,这样才能发挥房地产业连接工业化和城镇化、投资和消费的关键作用,才能实现经济的良性增长。

一、供需扭曲:想去的地方买不起,买得起的地方不想去

如果将农民工买房的两个条件:意愿和能力,组合来看,可以有四种搭配结果:有意愿有能力、有意愿没能力、没意愿有能力和没意愿没能力。由于没有一刀切的户口绝对限制,有意愿有能力的农民工早就可以在城市买房,再剔除掉比较极端的没意愿没能力的搭配,大部分农民工对城市住房的需求表现出了一种扭曲,即有意愿没能力和没意愿有能力,通俗点讲,就是想去的地方买不起,买得起的地方不想去。

201511月份以来,中央多次提出楼市“去库存”。截至去年12月末,全国商品房待售面积71853万平方米,比11月末增加2216万平方米,继续在历史高位上行。不过,房地产库存的压力主要并不在一线城市,而是在部分二线城市和三四线城市。中国指数研究院调查显示:经过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析,约八成三四线城市存在库存压力,并且三四线城市之间库存压力差别较大。因此,农民工买房化解房地产库存政策实施的重点应该是库存积压相对严重的三四线城市。

但是三四线城市对农民工吸引力如何呢?

根据四川统计局20151111日公布的《2015年四川进城务工人员市民化现状问卷调查》结果显示,在被问及“如果落户城市,您会首先选择落户的城市是哪里”,82.4%的受访务工人员选择大中城市市区,列首位的是省内地级中等城市市区,占比达55.7%,其次为成都市区,22.7%,而愿意落户省内县(市、区)的只有14.9%,反映出进城务工人员看好省内大中城市。

该项调查还显示,进城务工人员对将农村户口转为城镇户口普遍较为谨慎,半数以上进城务工人员不愿将农村户口转为城镇户口,其中背后的原因,6成认为房价过高有关。此前国家统计局的调查也发现,2014年农民工在务工地自购房的农民工占1%。调查显示,在城市收入低、房价高、就业不稳定是影响进城务工人员融入城市的三大主要障碍。在影响进城务工人员融入城市的诸多因素中,66%的受访者将收入太低,城市生活成本太高视为首要因素,其次是房价太高买不起和就业不稳定,缺乏保障,占比分别达60.7%46.5%

根据中国社科院的《中国新型城镇化道路的选择》报告,中国过去城市人口比重增加主要在大城市。全国近5年新增城市人口36%100万人口以上的大城市吸纳的。另外建制镇吸纳了47%50-100万人口的大城市,和小于50万人口的中小城市,分别吸纳了8%9%。小城市人口数量比重在下降。

农民工并不愿意去中小城市,导致如此的原因是,小城市并没有很好的就业机会和发展空间,而大城市尽管规模膨胀,但是就业机会较多。农民工背井离乡出来打工,是为了生存,收入肯定要放在第一位的。我国中小城市产业链薄弱,福利水平较低,极大地降低了其对农民工的吸引力,更别说吸引农民工在当地买房。而吸引力较大的大中型城市,房价却不是一般农民工可以承担得起的。农民工对住房需求和支付能力之间的错配,是通过农民工在城市购房比例低的主要原因,这也是利用农民工化解房地产库存面临的首要难题。

二、流动性强+恋乡情节削弱了农民工的城市购房动力

我国农民工数量庞大,流动性也很强,这种流动性不仅仅表现在工作单位上,更多的也表现在工作地点上,在不同的城市甚至是省份之间流动,是当今农民工生存状态的常态。

为什么农民工要经常流动呢?这可以从农民工和企业两个角度考虑。首先,从农民工的角度来看,农民工工作流动过程是他们不断寻找合适工作,不断试错的过程。在提高收入、改善工作条件、提高技能等动机的刺激下,农民工只能在信息不对称的市场环境下,通过不断试错的方式,以期获得自己想要的工作。而这个寻找过程的次数和持续时间,与市场的规范程度、农民工自身的收入、获取和鉴别信息能力、劳动技能、对环境熟悉程度等因素都有很大关系。市场信息越透明、充分,农民工试错的过程会越短,越容易找到自己比较满意的工作。而在市场信息不充分的环境中,那些获取和识别信息能力强的农民工会大大缩短试错过程,比较容易较早获得自己满意的工作。其中,农民工获取信息的能力与其对当地的熟悉程度和社会融入程度有着密切的关系,融入程度越高的农民工获取信息的途径越多,也越容易找到满意的工作稳定下来。有调查显示,外出打工年限对农民工流动性带来的差异更为明显。数据表明,外出年限越长,工作的稳定性越高,流动性越低,50岁以上的农民工亦如此。整体上外出打工2年以下的流动性是外出10年以上的7倍,13年以上的8倍。其次,从企业的角度来看,基于中国劳动密集型的产业技术层次和出口企业以廉价劳动力为主要竞争优势的现实,压低劳动力工资成为企业获得利润的根本途径。而企业不规范的劳动用工制度、国内劳动力市场的多元分割和外出农民工与当地社会的隔离造成政府监管缺位、社会监督失灵,道德约束失效,农民工正当的权益得不到保障,年轻农民工只能不停变换工作;中老年农民工因不适应企业的年龄要求,只能另谋它途,在更为次级的劳动力市场频繁更换工作,由此导致过高的流动性。

中国的农民工具有很强的恋乡情节。按现行统计口径,离开户口登记地超过半年以上都将作为现住地的常住人口。从2010年第六次全国人口普查数据看,近六成的流动人口离开户口登记地不超过三年,仅约两成流动人口迁移超过六年,如果我们认定流动人口在现住地停留时长代表其迁移意愿,可以看出未来能够转化为城镇常住人口的潜力并不大。流动人口中,2/3是在省内流动,1/3流动到省外,同时省内流动人口离开户口登记地时间倾向于更长,如省内流动超过六年人口占比达1/4,而省外流动超过六年人口占比约1/5,这表明人口流动基本以户口登记地为中心:故土难离,尤难远离。

另一方面,回乡养老也是大部分农民工的选择。由于我国“城乡二元化”差异以及传统的土地养老、家庭养老等因素的影响,使得农民工很少关注城镇职工养老保险。他们进城打工的目的是为了挣钱,回家改善生活。贵阳的一项调查显示,在被调查的外来人口中,有50.1%的人愿意回到原来有房屋居住的村里养老;有21.4%的人愿意回到户籍所在县或乡镇养老;有17.4%的人愿意回到省外家乡养老;仅有11.1%的人愿意到城市来养老。清华的一项调查表明,老一代农民工平均年度结余15378元,其中11063元寄回家,占比72.0%,新生代农民工2010年平均年度结余9684元,其中寄回家的钱为5654元,占比58.4%。尽管寄回家的比率已大幅度降低,但从购买养老保险的农民工比率仍然不足10%看,年轻一代的农民工仍旧没有考虑过在城市养老。因此,回家乡养老是被调查农民工普遍的愿望。

面对国家新政,关于农民工购买商品房潜力的讨论频出。应该看到,在3亿多农民工中,他们背井离乡出来打工,只是为了赚钱,大多都是“临时工”性质,工作不固定,收入不固定,工作地也不固定,加之固有的“恋乡”情节和城里过高的楼价,让他们用挣到的血汗钱来买房难度非常大。有人认为有消费力的农民工早已在前些年楼市价格不很高时买了房,剩下的普遍消费力不高,靠农民工来拯救低迷的楼市未必能达到预期效果。

事实并非如此。2010年以后,随着大中型城市限购以及“财富效应”的存在,加上新型城镇化推进,三四线城市外扩,一些三四线城市以及县城、集镇出现了“返乡置业潮”,一部分农民工在城区买房现象普遍。这里最核心的问题是“返乡”,农民工购买住房,基本是以自己户口所在地为中心来辐射的,国家统计局的调查也发现,2014年农民工在务工地自购房的农民工占1%。但是,这种进城买房,也仅仅是“买个房子”而已。商丘的调查显示,在城镇买房的农民有几个特点:一是买房者的年龄大都分布在30-50岁之间,买房主要是给孩子上学结婚用。二是在城镇买房的农民,只有约两成真正住了进去。三是在城镇买房的农户,多是一次性付款,很少使用按揭贷款。因此,这些进城买房的农民,大部分还在大城市务工,所有住房因此大量空置,空置率高企又使得商业配套不愿进驻,但当地房地产市场还在大量开发,形成进一步空置的恶性循环。从这个角度讲,这些住房并没有发挥房地产业连接工业化和城镇化、投资和消费的关键作用,从广义上看,这部分购房并没有发挥农民工购买住房的潜力。

三、农民工化解房地产库存的政策思考

1.城镇化应把握合理的节奏和尺度

在近年来各地城镇化快速推进的过程中,农民工市民化的呼声很高,而受到农村人口的巨大基数和生育政策的影响,未来一段时期农村仍有大量剩余劳动力需要转移到城市就业,这些流动人口能否在城镇落户,甚至以家庭为单位全部迁入,是影响到经济社会发展和稳定的重大问题。考虑到农民工为城市发展做出了巨大贡献,放开落户限制,让农民工享受城市公共服务,似乎在情理之内。但是必须注意到,城镇化存在一个适度规模,要根据自然资源和公共服务的承载力来规划城市布局,其底线是城市的发展不应损害市民的基本权益。实际上城市与市民之间存在着隐形契约,城市首先的责任是满足市民的需求,过度开放会损害现有市民的权益,这与农村集体经济组织不放开准入的理由是一样的。特别是大城市或者特大城市,自身的资源紧张已经到了很严重的程度,不放开或者有选择、有条件的放开是完全合理地,不宜对此作一味的道德指责和批判。城镇化过程中必须要把握合理的节奏和尺度,在不损害现有市民权益的基础上实现农民工市民化,达到帕累托改进。

2.引导农民工全面提高自身素质

农民工的生产技能水平,直接关系到我国产业素质、竞争力和现代化水平,必须把全面提高农民工素质放在重要地位。农村初、高中毕业生是我国产业工人的后备军,要把提高他们的职业技能作为职业教育的重要任务。支持各类职业技术院校扩大农村招生规模,鼓励农村初、高中毕业生接受正规职业技术教育。通过设立助学金、发放助学贷款等方式,帮助家庭困难学生完成学业。加强县级职业教育中心建设。有条件的普通中学可开设职业教育课程。加强农村职业教育师资、教材和实训基地建设。

3.扭转农民工过高的流动性

改变以“稳定”为目标的流动人口管理模式为以“社会融入”为目标的流动人口管理模式,创造条件让农民工更好地融入城市,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,建立购租并举的住房制度、发展住房租赁市场,鼓励他们举家迁移,在涉及公租房、廉租房等住房保障方面对农民工给予照顾,解决妨碍农民工举家迁移的这一最大障碍。推动企业用工制度的正规化,把劳务市场的规范和完善作为深化市场经济改革的重要一环,推动劳动合同的签约率,规范劳动力市场秩序和劳务中介组织行为,完善信息发布,建立公平、透明的劳务市场秩序,降低农民工选择工作的盲目性。改善国内商品市场商品流通环境,降低企业交易费用,降低中小企业税负,把扩大内需与改善中小企业经营环境结合起来,扭转中小企业经营短期化行为,树立中小企业稳定的发展预期,通过企业行为的转变提高农民工就业的稳定性。

4.提高中小城市的吸引力

积极稳妥地发展中小城市,提高产业集聚和人口吸纳能力。按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则,搞好小城镇规划和建设。夯实中小城市的产业基础。要鼓励引导产业项目,在资源环境承载力强、发展潜力大的中小城市布局,依托他们自身的优势,发展特色产业。加强中小城市市政基础设施和公共服务设施建设。要加强中小城市的市政基础设施和教育、医疗等公共资源配置,这些资源要向中小城市和县城倾斜。引导高等职业教育院校在中小城市布局,优质教育和医疗机构在中小城市设立分支机构。采取优惠政策,鼓励、吸引外出务工农民回到小城镇创业和居住。要下大力解决农民的就业问题,使他们的职业相对固定下来。一方面,政府的相关职能部门要有组织的对农民工免费进行技能培训,使他们掌握一技之长,成为城市建设所需的某个方面的专业人才;另一方面,政府要想办法培育出聚拢人才的新兴产业,设置针对农民的工作岗位,使农民工进城后有固定的工作、固定的收入,改变其干一天算一天的“游击式”工作。



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