2016年三季度全国房地产市场分析与发展预测

来源:信息资源开发部   作者:房地产信息处   时间:2016-11-16

  2016年前三季度,我国经济保持平稳增长,各季度 GDP增速均为6.7%。 在剔除上一年度金融业大幅波动因素后,二、三季度GDP增速明显加快,这从某个侧面印证了实体经济或许正在回暖。三季度工业增加值增速较二季度小幅回升,制造业PMI保持在荣枯线以上,用电量、货运量、主要产品产量均恢复增长。在关注这些亮点的同时,也应认识到经济下行的压力仍然存在,新旧动能转换及实体经济面临的诸多问题尚需进一步解决。
  三季度,中国人民银行继续实施稳健的货币政策,保持政策灵活适度,注重稳定市场预期。货币信贷环境整体仍较为宽松,但在增速上有所回落,社会融资规模较大,新增贷款明显扩张,资金条件充沛促进了市场销售保持较快增长。9月末人民币贷款余额同比增长13%,增速与6月末相比回落1.3个百分点,与去年同期相比回落2.4个百分点。
  前三季度,房地产开发企业到位资金仍保持较快增长,主要原因是销售回暖带动企业其他资金来源保持高速增长。2016年1-9月,全国房地产企业资金来源增长15.5%,其中,其他资金来源增长35.6%,在其他资金来源中,定金及预收款增长31.5%,个人按揭贷款增长51.4%。分月度看,5月份资金来源增速达到最大值,随后保持小幅回落。但在资金充沛、政策偏宽松的背景下,房地产市场销售形势依然较好,尤其是热点区域销售较为火爆,房价上涨明显。尽管销售形势出现好转,土地市场竞争激烈,但由于多数三四线城市房屋库存依然较高,因而土地购置面积和新开工面积的整体规模并没有明显增加,甚至土地购置在3季度出现下降态势。随着3季度末众多热点城市接连出台楼市限购政策,预计未来土地购置意愿和新开工意愿还将进一步下降。
  三季度,房地产市场的外部环境出现前松后紧的变化。伴随着8、9月份房价指数屡创新高,中央层面更加关注房地产资产泡沫和房价飙升带来的风险,在货币政策上更加审慎,要求加强贷款人真实性审查和抑制资产泡沫。在地方层面上,众多热点城市在三季度先后出台了稳定房地产市场的政策,尤其是国庆节前后,累计有十几个城市出台楼市新政,通过限购、限贷、加大土地供应等方式来改变市场预期,防止房价过快上涨。
  从市场表现上看,一线稳,二线热,三四线城市有起色。二线城市自从16年3月份开始就连续7个月领涨全国楼市房价环比涨幅,三四线城市房屋销售形势也出现较为明显的改善。但分化态势仍在延续,这既包括城市之间的分化,也包括城市内部不同区域的分化。未来,市场分化仍将持续。
  从三季度房地产各主要指标的运行情况与此前的预测情况对比来看,绝大部分指标好于预期。房地产开发投资情况、企业资金来源和房屋销售情况基本符合预期,但个人按揭贷款增速明显好于预期,表明信贷加杠杆是本轮市场销售回暖的重要原因,新开工面积和土地购置面积远好于预期表明企业对于市场信心正在逐步恢复,但受制于高库存的长期压力,二者将保持低速增长。
  未来,经济发展的内外部环境不确定性依然存在,在推进供给侧改革、深化结构调整的同时,“稳增长”和“防风险”都十分重要,楼市“分城施策”的特征将更加明显。在全国楼市政策整体宽严相济的格局下,尤其是热点城市楼市政策明显收紧的前提下,市场预期会有较大变化,预计未来房地产市场将出现调整,销售有所降温,但城市分化依旧;三四线城市仍会将“去库存”放在首位,28个已经出台刺激性政策省市除了全面落实政策实施外,可能会根据市场形势有侧重、有重点地调整实施,稳定当地房地产市场发展。
  整体来看,预计4季度房地产各指标将保持下行,整体保持中低速增长,其中房屋销售增速受前三季度体量较大的影响,全年仍将保持20%以上的增速。根据ARIMA预测模型,结合我们的分析和判断,我们对2016年全年全国房地产市场的主要指标预测如下。
  2016年全年,预计全国房地产市场将延续分化调整的态势,回落幅度较前几个季度有所加大。与前三季度相比,投资增速基本保持平稳,但销售和新开工面积增速都有所回落,但土地购置依旧保持负增长。

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