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二线城市开启政策收紧信号 楼市拐点恐将至
来源:信息资源开发部   作者:房地产信息处   时间:2016-06-24
     6月21日,合肥市土地管理委员会第五次主任会议审议了《关于进一步做好合肥房地产市场调控工作》的文件。
     文件提出,合肥将对楼市出台限贷政策,并将二套房首付比例提高到50%。同时,对于土地出让也作出了明确规定,总金额20亿元以下的地块须在1个月内一次性付清出让金,该政策将于7月1日正式执行。
     具体来看,居民家庭首次购买(从未购置过住房)住房,申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例仍为25%。但是,购房者在以下状况的申请商业性个人住房贷款购买住房的最低首付款比例均为40%:包括居民家庭拥有1套住房(在本市市区范围内,不含四县一市)且无购房贷款记录(含在外地贷款记录);居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款已结清;居民家庭无房但有1次购房贷款记录。购房者在已经有1套住房,并且相应购房贷款未结清,为改善居住条件再次申请商业住房贷款的最低首付比例为50%。
     对于购房者已经拥有2套及以上住房且无购房贷款记录;居民家庭拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款;居民家庭有2次及以上购房贷款记录并已结清相应购房贷款,同时银行业金融机构确定具体利率,这几类情况中,申请商业贷款购买住房的首付款比例均为60%。另外,停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人贷款。
     在土地方面,文件指出要加大土地供应,将根据商品房2016年下半年每月居住用地供应面积原则上不少于1000亩,实行差别化供地政策,在商品住房价格较高、波动较大的区域,增加居住用地供应。同时进一步增加住房供应,开展合肥全市已出让土地开工、竣工情况清查,严格土地出让合同双向约束机制,严肃处理违约行为。
     值得注意的是,文件对土地出让的保证金也作出了明确要求,每幅地块竞买保证金不低于参考总价的50%。并且,合肥还将缩短居住用地的土地出让金缴纳时限,出让金总额在20亿元(含20亿元)以下的,须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清,出让金总额20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。其中,在高新区、经开区、新站区、政务区、滨湖新区、瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区以及肥东县等范围内,取得居住用地价格超过当地历史最高成交单价(或楼面地价)的,房地产开发企业须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清土地出让金。
    
     【评论】 自一线城市深圳、上海在3月份出台楼市新政提高购房和限购门槛以来,一线城市房地产明显降温。与此同时,以南京、合肥、苏州、厦门为代表的二线城市房价开始快速上涨,被称为房价“四小龙”。继苏州和南京对土地出让实施限价政策之后,合肥也对持续“高烧”的楼市给出了“药方”。房价上涨过快,土地市场竞争激烈、地王频出,这是合肥市出台房地产调控政策的直接原因。
     从政策的影响来看,执行更为严格的差别化信贷政策、提高二套房及以上购房的门槛,将会降低购房的金融杠杆,增加购房者尤其是二套及以上购房群体的资金成本,抑制投资投机性需求。同时,对土地供应的政策的调整,有助于稳定市场预期,降低土地竞争的激烈程度,对开发商购地保证金和支付时间的调整,会提高开发商的资金实力要求,能够避免 “地王”的频繁出现。
     此次合肥出台楼市新政,符合市场预期,也有利于给过热的楼市降温。相对于苏州和南京的土地限价,此次合肥的政策更加全面,既考虑了减少地王的出现,也为过快上涨的房价进行了降温,预计二线城市的楼市调控或由此正式开启,后期会有更多城市跟进。