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房地产市场趋势分析及政策调控取向
来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2016-02-24

随着我国经济发展进入新常态,房地产市场在诸多因素影响下也不可避免开始逐步进入新的发展阶段。2014年以来,房地产市场的调整程度不断加大,导致房地产调控政策不断发生变化。当前,必须正确认识经济新常态下我国房地产市场的变化,才尊重房地产市场自身规律,对房地产市场做出正确的调控。

一、影响我国房地产市场趋势的因素分析

我国房地产市场未来发展面临的经济环境、城镇化发展进度及人口结构都在发生变化,也从供给和需求方面影响房地产市场的发展。

(一)经济发展正在步入新常态

当前我国经济发展已经进入新常态阶段,这一阶段最突出的特点就是经济增长速度从高速增长转为中高速增长,经济结构不断优化升级,经济发展的动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动,经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长,经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整,经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。认识新常态,适应新常态,引领新常态,是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。房地产市场必然要适应经济发展新常态。

(二)城市化进程整体放缓

在过去20年间,中国的城市发展欣欣向荣,城镇化进程不断加快,到2013年底城镇化率达到53.7%,根据当前国家的城镇化目标,到2030年城镇化率将达到70%,这就意味着中国还有近3亿人将要在城市安家,购房需求的总量显然还比较大,但是相对于前期的城镇化进程显然是放缓的。在本世纪初,我国的城市人口以每年3%的速度增长,但是到2010年已经降至2.5%。随着经济增速的放缓,城镇化速度也将进一步减缓。中国指数研究院指出2010-2030年间新增城镇人口总量超过3亿;城镇化率每年提升的速度将由目前约1.3个百分点放缓至1.1个百分点,年均新增城镇人口降至约1700万人。人口尤其是城镇人口增速的放缓将不可避免地放缓房地产市场需求。

(三)人口结构发生改变

我国人口基数大、增长快是促进我国房地产市场繁荣的重要因素。但是,2010年的第6次人口普查显示,我国人口增长逐渐走低、生育率水平偏低、年龄结构不合理、老龄化进程加速等等。政府统计数据显示,中国劳动年龄人口(15-59岁之间)的官方数据在2012年达到峰值,并在之前的两年里每年下降数百万人。这些变化必然带来适龄购房人口数量将开始下降,房地产市场将经历需求结构改变,甚至在很多城市有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。

二、当前房地产市场发展面临的问题

当前房地产市场虽然受到自2014年下半年以来政策逐步回暖的影响有所企稳,但整个房地产市场进入新常态的现实和人们对于市场预期的变化,使得宽松的房地产政策的边际效用会逐渐衰减。房地产市场发展存在的一些问题依然突出,我们既要正视有些问题的必然性,也要防止有些问题被放大,他们的解决程度关乎房地产市场能否软着陆,也关系整个宏观经济的健康。

(一)房地产去库存化压力仍较大

伴随经济新常态的发展,房地产行业的深度质变也正在开启。国家统计局年初数据显示,截止2014年末,全国商品房待售面积为6.22亿平方米,比2013年末增加1.29亿平方米。若按每套100平方米计算,全国待售商品房约有6百万套。而根据国家统计局公布的数据,2014年全年,全国商品房销售面积12亿平方米,按此计算,除去新开工面积,这一库存量需要半年以上的时间来消化。

虽然从去年四季度以来,随着“930”房贷新政、公积金新政、央行降息等利好的推出,使得楼市库存消化的速度出现了一定程度的改观,2015年以来商品房销售面积和销售额同比增速下滑速度逐月收窄,但是,楼市现有的供需和存量格局依然并不乐观。最新数据显示,20155月末,商品房待售面积增至65666万平方米,当前房地产市场去库存的压力仍然任重道远。

(二)房地产开发投资和销售下滑严重

房地产开发投资和销售作为反映房地产市场供给和需求的重要指标,自2014年以来双双下滑严重。截至2014年底,全国房地产开发投资同比名义增长10.5%,比2013年回落9.3个百分点。而作为反映房地产开发企业意愿的全国房地产企业购地面积同比下降14%

如果说房地产投资增速在逐月下降,但是同比还是正的,而房地产销售面积和销售额的同比增速自2014年以来一直是负的。20141-12月,商品房销售面积同比下降7.6%,销售额同比下降6.3%

虽然从2014年底房地产调控政策不断回暖,但房地产投资增速下降趋势依旧,房地产企业拿地的热情不高。20151-5月,全国房地产开发投资同比增长5.1%,为连续第15个月回落。而房地产企业购地面积增速进入2015年更是大幅下降,20151-5月同比增速为-31%。投资增速持续放缓和拿地面积增速的大幅下降,显然与新常态下房地产企业投资的谨慎及企业到位资金趋紧有关。

相对供给而言房地产需求对政策的宽松反映比较敏感,2015年以来商品房销售面积和销售额同比增速下滑幅度开始逐步收窄,20151-5月两者同比分别为-0.2%3.1%,其中5月当月销售面积增长15.0%;销售额增长24.3%,重点城市商品房销售转为正增长。

(三)房地产企业风险加剧

随着房地产市场逐渐走向成熟,房地产市场“白银时代”的到来,政策调控开始去行政化,市场开始迈向“洗牌”和低利润时代,房地产企业风险不断加剧。越来越多的房企开始寻求转型或合作发展,连“万科”与“万达”这样的强强房地产企业都开始走向联合。中国社会科学院房地产绿皮书预测,房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。当前,随着房地产市场的区域分化加剧,一些以三四线为主的中小房地产企业如果转型困难,破产企业还会增加。

三、房地产市场调控的政策取向

针对我国房地产市场进入新阶段的特点,对于房地产市场调控应更多交给市场,让市场机制在房地产市场资源配置中发挥决定性作用。避免过多进行行政干预,扰乱市场自身的调整节奏,当前最重要的是稳定市场信心,加强市场监控,加快完善房地产市场的长效机制。

(一)坚持对房地产市场舆论的正确导向

当前我国经济和房地产市场都面临调整的敏感时期,政府要坚持正确的舆论导向,防止市场的过度紧张,加剧市场调整的深度,加剧系统性风险的爆发。加强舆论引导,及时发布有关房屋交易情况及相关政策信息,增强信息透明度,正确分析解读房地产市场,营造良好的市场舆论氛围。

注重对于我国住房潜在刚性需求的宣传。我国目前的城市化率与发达国家比还有很大距离,这部分刚性需求空间还很大;我国第一代购房者当前已经面临改善型需求。另外,一些新的房地产业态也在不断涌现,像旅游地产需求和养老地产需求,这些新兴需求也必将增强房地产市场的信心。除此之外,我国的保障性住房建设空间也还很大。在稳定市场信心的同时,加强对房地产企业风险意识的提醒,引导房地产企业加大去库存化力度。

(二)加强存量的盘活与市场风险的监测

虽然当前市场在政策刺激下有一定回暖趋势,但是针对住房市场发展趋势和高库存的现状,各地区、各有关部门要加快对土地存量、房产存量、公积金存量、银行信贷资金存量的盘点,做到对市场情况心中有数,并进一步因地制宜制定盘活存量措施。比如,有些地区将存量商品房采购作为保障房的做法就非常值得探索。但是要走向法制化和透明化,防止成为滋生腐败的新的温床。

加强对房地产市场风险的监测,建立健全房地产市场信息系统和统计制度,完善市场监测分析机制,准确把握房地产市场走势,及时发现市场运行中的新情况、新问题,加强对可能引起的风险进行早期预警,以提高对房地产市场和金融市场调控的预见性、针对性和有效性。尤其要提防一些三四线城市房地产市场的风险防范,谨防这些风险带来的波及效应。

(三)因地制宜实施调控的差异化政策

针对全国房地产市场分化加剧的现实,房地产市场的调控政策差异性也应越来越大。目前只有北上广深四个一线城市继续实行限购,而广大的三四线城市已经全面放开限购,甚至有些城市已经出台一些鼓励改善型需求的政策。随着房地产区域分化的加深,调控政策的因地制宜是一种必然趋势。有些一线城市如果全面放开前期的调控政策,房价在投机需求驱使下全面上升也不是不可能的。尤其最近股市获利资本开始进入楼市的报道已经见诸报端。因此,在房地产长效机制还未完全建立起来之前,楼市差异化的调控政策还不可一概而论地退出,尤其是北京等一线城市的调控政策还肩负有控制人口过度扩张带来的环境和社会问题。

(四)对房地产市场刺激政策切不可重蹈覆辙

当前,面对经济下行的压力,很多地方政府将其归咎于房地产市场的不景气,尤其是一些土地财政依赖严重的三四线城市,政府又在重拾刺激楼市政策,政府如果重新回归到对房地产经济的依赖,那么转变生产方式和调整经济结构就不可能实现。地方政府必须正视我国房地产市场长期发展的趋势,积极把精力放在非房地产产业的发展上,而不是重蹈覆辙去过度刺激房地产市场。当然对于很多非一线的城市完全退出限购,这只是回归房地产市场自身属性,无可厚非。但是,还有些地方政府为了刺激房地产市场,变相对购买住房进行补贴,甚至越俎代庖帮开发商卖房子,这些只能靠房地产救活地方经济的措施无异于饮鸩止渴,只会制造房地产市场泡沫。

(五)加快房地产市场的长效机制建设

在我国在房地产制度建设不够完善时期,楼市调控的一些短期行政调控政策不但是可行的也是非常必要的。但是,随着房地产市场进入新的发展阶段,房地产市场必须加快以土地制度、房地产税收制度、房地产金融制度、住房制度、房地产市场管理与调控等为内容的长效机制的建设,主要依靠市场机制去调控房地产市场,发挥市场在资源配置中的决定性作用。当前,应加快推进不动产登记和住房信息联网等基础性工作在基层的实施;加快房地产税立法并适时推进改革,简化交易环节税制、减轻交易环节税赋、增加持有环节税收;加快房地产金融制度改革,强化住房金融监管体系的建设,有效解决房地产金融风险缺乏有效监管和政策性住房金融政策难以落实的问题;继续完善保障房制度建设,各级地方政府应该重视保障房制度建设,保障房建设要考虑以人为本,不是以房为本;完善房地产市场管理和调控,在统一市场调控理念和思路的基础上,促使地方政府对房地产市场的调控从被迫执行中央政令向主动作为转变。