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房地产市场宏观调控需审时度势
来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2016-02-24

当前,在我国没有一个市场像房地产市场这样既深刻牵动着经济的波动,又密切影响着政府与百姓的关系。而一个好的房地产市场,一定要有一个非常成熟完善的宏观调控体系,全球最好的房地产市场都是限制性市场,而这种限制就是调控。一方面我们要考虑这个市场的效率,对影响这个市场效率的非理性发展进行制度的约束,另一方面我们又要考虑到这个市场的公平,维护市场竞争的公平和社会需求的公平。因此,房地产市场宏观调控对于任何一个国家房地产市场的发展都是非常必须的,但是调控政策需要与房地产发展周期波动、社会供需状况和区域特点等进行审时度势地决定。

一、房地产宏观调控的必要性

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。总体而言,对房地产宏观调控的必要性体现在以下四个方面。

(一)产业发展和经济安全的需要

由于房地产关联行业多,对经济的带动作用强,因此,在经济中占有极其重要的地位。房地产业主要带动的关联产业包括金融、原材料型产业和服务性产业,因此,房地产业的运行状况与发展水平,会影响到诸多产业的繁荣与衰退。我国当前房地产业处于从初级阶段向成熟阶段过渡。在初级阶段,房地产行业对于原材料型产业的拉动作用巨大,随着我国房地产业的逐渐成熟,与房地产业相关服务业的推动作用会更明显。此外,房地产业与金融行业密切相关,当房地产业出现严重问题时,能直接影响金融安全,进而可能引发严重经济危机。正因为房地产业这种特殊地位与巨大影响力,中央与地方政府始终采取各种手段与措施,对房地产市场实施有力的宏观调控,力求在市场发挥积极调节作用的同时,能有效克服市场的失灵,维持房地产市场的健康有序运行。

(二)优化社会资源配置的需要

虽然社会资源以市场配置为基础是市场经济体制的基本要求,但是,由于市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。作为房地产市场由于具有吸纳资金和社会资源量大的特点,如果资源配置出现严重问题,不但对经济和社会造成极大影响,而且对资源造成严重的浪费和破坏。尤其是前几年房地产业的非理性发展导致全社会企业纷纷投资房地产业,忽视主业发展,社会资本大量流入房地产业,这对其它产业的发展造成严重的挤出效应,这样的社会资源配置必然会出现严重问题,加剧整个社会经济结构的畸形化发展。因此,为克服市场失灵,保证其健康运行,政府必须对房地产市场进行干预和调控。尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源,具有不可再生性,迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。

(三)遏制资产投资泡沫化的需要

由于房地产作为使用年限特别长、价值高的耐用品,具有很强的投资属性,房地产投资需求过旺往往会导致房地产价格在短期内的快速上涨,形成了巨大的投机性获利空间,对社会资本具有一定诱惑性。当社会资本大量涌向房地产行业,形成虚假的投机性的需求,就加剧了房地产的泡沫化。而这种泡沫一旦破灭,对整个社会经济会造成毁灭性的打击。可见房地产投资关乎整个社会经济能否良性运行,所以必须对房地产投资实施有效控制。此外,房地产交易是一种产权交易,要依法通过产权转让来完成,如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护,也需要运用法律手段来规范其行为。

(四)保证社会公平的需要

房地产作为一种特殊的商品,他虽然具有投资属性也是居民的一种必需品,实现“居者有其屋”是很多政府对公众的最起码的承诺。全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来处理,从发达国家的经历看,完全依靠市场的力量无法实现上述目标,政府有必要干预市场,保障社会公平。我国1998年住房制度改革后很长一段时间,重视房地产的市场化特征,保障性住房建设严重不足,导致房地产市场快速发展的同时带来严重的社会问题,激化社会矛盾。近些年,政府加快住房保障制度建设,以弥补过去在这方面的不足。这种利用财政资金来解决数目众多的低收入群体的住房问题显然对于促进社会公平和构建和谐社会是非常必要的。

二、我国房地产市场调控的主要特点

房地产行业是一个投资规模大、生产周期长、关联性强、经济风险高的行业,需要有稳定的规划和政策,只有如此才能有稳定的市场和价格预期。而过去十多年是我国经济快速发展,城镇化加速发展时期,带动我国房地产市场也快速发展,房价快速攀升,调控也随之不断跟进。

(一)调控政策出台频率快,时效短

我国房地产市场自2003年,通货膨胀开始显现,房地产价格开始一路上涨,极端情况下,有的地方一年房价甚至出现翻倍,使得中央开始密集出台一系列房地产调控政策,除了2009年金融危机后出台的鼓励购房政策措施外,这些政策都旨在抑制房价过快上涨和房地产投资过热。保持房价平稳、抑制房价过快增长、降低房价一直成为国家房地产调控政策的主基调。房地产调控政策随着房价的节节攀升,出台频率很快,自2003年到2012年有一半以上年份都出台10项以上的调控政策,甚至有些月份一个月就出台高达5项调控政策。很多调控政策往往没产生预期效果,导致调控力度不断加码。同样,很多调控不能很好尊重市场规律,只是从需求侧单方面进行遏制。

(二)全国调控一盘棋

我国房地产调控自20032011年间基本是全国一盘棋的局面,所有的房地产调控政策基本都是一刀切,基本没有出现区域性,差异化的房地产调控政策措施。这一方面与全国房地产市场发展初期,在市场化改革下,住房需求快速释放,价格的普涨格局有关;另一方面就是我国房地产调控政策还不够成熟和完善,尤其是缺乏一定的预见性,调控政策往往是由中央统一制定,地方政府对于房地产调控缺乏一定的自主性。

(三)调控中行政手段使用较多

长期以来,我国房地产调控主要是在各级政府部门推动下实施的,所以行政调控手段是主导手段。比如要求地方政府保证房价控制目标、要求全国开发企业提供的商品住宅70%的成套供应量为90平方米以下、对多套房拥有者和外地人士购房实行限售限购、限制外资进入中国房地产业、下达年度保障住房建设开工指标任务、确定土地供应量和住宅开发建设指标等。这些行政性调控措施往往为了快速遏制过快价格上涨的目标,但是长期实行带来的负面作用会不断显现。

(四)中央与地方利益不一致导致调控难落实

我国房地产调控长期以来一直存在一种悖论,就是地方政府和中央政府所处的立场不同,导致其对房地产调控的出发点就有很大的差异。土地出让金作为地方政府重要的收入来源,地价的攀升往往为地方政府所乐见。由于地方政府官员任期的时间关系,很多地方政府比较短视,不会考虑房价上升对地方产业和经济发展带来的负面影响。很多研究也表明,房价的攀升在一定程度上与地方政府的推动有一定关系,地方政府也不愿积极实施中央政府对于房价的遏制采取的调控政策,所以中央政府不得不增加一些行政手段,比如要求地方政府保证实现遏制房价的目标。

三、我国房地产市场运行进入新阶段的特点

2003年以来,我国房价一直经历单边上涨态势。这期间虽然在2008年金融危机影响下经历过短暂的下跌,但是,一直没有经历过一次完整的调整周期。当前,随着经济进入新常态,人们收入增速预期显然在下降,房地产市场去库存缓慢,房地产市场区域分化明显,房地产市场呈现很多新的特点。

(一)房地产投资增速放缓将会成为常态

当前,我国经济发展进入新常态,宏观经济增速由过去的两位数增长下降至个位增长。另外,我国城镇化进程虽然还没有结束,但是城镇化速度显然也在放缓,这些都将对房地产业发展产生深远影响,房地产投资增长速度将进入换挡期。2014年,全国房地产开发投资增速同比名义增长10.5%,比2013年回落9.3个百分点,创五年投资增速新低,扣除价格因素实际增长9.9%。而且这种投资增速的下降随着我国房地产周期的调整将成为一种常态。

(二)房价将会进入双边波动状态

事实上,房价单边上涨并不符合市场规律,也容易形成价格泡沫。而在新常态下,我国房价将从过去单边上涨将演变为双向波动。201412月,全国100个城市住宅均价连续第8个月环比下跌,12月,住宅价格环比下跌的城市个数为70个,2015年虽然政策有所松动,但是面临高库存压力,房价仍存下行压力。在整体房价高位回落过程中将出现区域分化,即使在一个城市里,部分区域房价上涨的过程中,也存在其他区域房价下降的情况。

(三)住房消费逐渐回归理性

我国房地产市场在1998年开始拉开商品化序幕后,房地产市场需求随着经济发展真正启动,由于我国传统文化中安居乐业的置业观念加剧了人们购房冲动。加上我国个人投资渠道狭窄,居民购买房产进行投资的愿望极为强烈。尤其是从2003年后一直上行的房价,加剧住房消费的非理性发展。但是,当前随着我国住房自有率的攀升,房地产相关制度的完善,房产税立法进程加快,居民的投资渠道也更加多样化,居民对住房消费理念必然会回归理性。尤其是当前经济发展进入新常态,经济发展增速降低,人们对收入的预期也降低,房地产去库存化压力降大,人们对住房消费将更加理性,目前市场需求以刚需和改善性需求为主体。

(四)房地产行业调整步伐加快

从来没有一个市场只有上升没有下降的阶段,随着楼市结束单边上涨状态,我国房地产的周期性调整将会开始,无论如何采取刺激政策,都不能改变房地产自身发展的周期性规律。而且房价下跌本身也是对房地产市场健康发展的一种教育,一方面促使房地产需求者无论是刚性需求还是投资都会更加理性,这将从需求端促进房地产市场健康发展。另一方面房地产业利润率将向社会平均利润率回归,房地产企业投资的热情将会降温,房地产优胜劣汰进程将会加快,在房地产市场周期性调整压力下,部分实力弱的房地产开发企业将面临市场的全面检验。有机构预测房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场中消失。长远看,这种行业的调整将促进房地产市场的健康发展。

(五)政策因素对房地产市场的影响作用会下降

我国房地产市场的调控政策伴随我国房地产市场的快速发展而发展,尤其是房地产价格一路攀升导致房地产市场出现非理性繁荣,调控政策也就一拨接着一拨,没有最严只有更严。虽然很多政策看似很严格,但是依然不能阻挡房地产价格前进的步伐,很大程度上因为房地产上行周期使然,而且我们的政策大都是从需求侧进行调控。房地产市场发展到今天已经日趋成熟,房地产市场容量也已经非常大,市场规律对房地产的调节作用将会越来越大,而政策调控,无论是刺激政策或者遏制政策的效用都会降低。最近一段时间,许多地方政府放松住房限购政策,希望能够刺激住房消费,但实际效果并不好。甚至有些地方政府采取变相补贴措施进行刺激,这些政策开始可能会有些作用,但是很快就出现政策的边际效用递减效果,因为政策因素已经无法改变市场自身的周期波动规律。

四、新时期房地产市场调控政策

由于房地产市场需求价格弹性大于供给价格弹性,供给具有时滞性的特点,并且房地产市场具有自我调节趋向均衡的特征,因此,调控房地产市场必须注意房地产市场发展阶段和特点,把握其供求规律,采取因地制宜,因时制宜的调控政策措施,尽快去调控的行政化,建立调控的长效机制。

(一)加快房地产市场长效机制建设,避免频繁短期剧烈调控

中国的房地产调控政策一直都处于比较纠结的状态,经济下行压力加大,政府就会考虑适当刺激房地产从而减轻经济下行的压力,调控政策过多地被经济增长绑架,这样做可能短期刺激经济向好,但长期看会使经济付出的代价更严重。主要原因在于还不能很好地平衡经济增长和房地产市场健康发展之间的矛盾,长远看这样的调控既不利于中国经济的转型也不利于房地产自身的健康发展。当前,随着行政调控政策对于房地产市场的影响减小,房地产调控应该加强建立包括不动产统一登记制度、房地产税和“稳定住房消费”政策的长效机制建设。避免频繁采用短期剧烈的调控,加剧房地产市场的波动,干扰房地产市场自我平衡的实现。

(二)增强对房地产区域特点把握,突出地区调控政策差异性

新时期面对房地产市场出现的区域分化特点,强调分类调控、因地施策。突出政策调整的针对性、差异化,根据不同地区土地市场发展、发育程度和房地产市场供求态势,采取不同的调控政策应对,特别是从供应计划的编制入手,有增有减,合理确定新增住宅用地规模,政策的有效性、针对性进一步加强。对刚需较大的一二线城市、产业发展潜力和城镇化潜力较大的地区,加大有效供给,继续遏制投机需求。

(三)加强对房地产市场的结构调整

我国房地产市场发展到今天,房地产市场结构的平衡变得尤其重要。因此,当前政府将住房供应结构、土地供应结构联动调整,并明确可以将商品住房调整为保障房,将商品住宅用地调整为保障性住房用地、养老服务业等用地的政策非常值得推广。这一方面有利于商品房的去库存化,另一方面有利于保障房制度建设,今后还需进一步加大支持房地产结构调整的政策,促进供求关系的稳定,促进民生保障和经济结构转型。

(四)调控应该加快去行政化,突出市场机制作用

当前,房地产市场运行必须加快去行政化,回归市场经济活动规律本身。房地产市场管控要由过去的以行政手段为主向突出市场和强化监管方向转变,创造市场机制发挥作用的政策环境,逐步让市场在房地产资源配置中起基础作用。在有些房地产库存严重的地区行政调控措施要全面退出,而对于很多房价上行压力仍较大的一二线城市,在当前房地产长效机制还未建立之前,这些地区的行政调控政策还需继续,否则本轮调控的整体效果又会前功尽弃。而且在北京等一线城市的行政调控政策还肩负有控制人口过度扩张带来的环境和社会问题,因此,行政化调控手段不可一概而论地退出。