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房地产仍应致力于改善需求
来源:经济预测部   作者:刘鹏   时间:2015-10-27

一、整体投资在房地产开发拖累下增速创近十五年新低

20151-5月份,全国房地产开发投资32292亿元,同比名义增长5.1%,这是有数据以来除20092-4月以外的最差表现。在此影响下,固定资产投资完成额累计同比增长速度创200012月以来的最低值。2008年金融危机前,房地产对投资的作用毋庸置疑,常年保持在20%以上,但值得注意的是,在20092房地产投资增速创历史最低的5个月后房地产投资在整体投资中的占比就减少至199912月以来的最低值,仅为18.13%。此后,房地产在投资中比重出现了上升,并于2011年达到峰值,之后继续下降,到本月又接近20092月的水平。这说明,近年来房地产已经成为拖累整体投资增速的主因,国家不得不通过其他方面的投资来带动经济,5月份的情况也是如此。实际上,房地产一直就表现出强烈的顺周期性,在上升期房地产投资快于经济和投资的增速,而在衰退期则方向相反。

二、下滑幅度收窄多为季节性因素但仍显现出积极信号

1-5月房地产开发投资名义增速5.1%相比于1-4月的6%,回落0.9%,好于此前的回落2.5%1.9%5月份当月完成投资8623亿元,增长2.4%。不过通过对比历史数据,不难发现,这种增长主要是季节原因,几乎每年的5月数据均好于4月。不过,好的变化的是,尽管相比于去年同期的8417亿元和前年的7618亿元,今年5月当月完成的投资额并不算大,但增长2.4%仍好于不少年份的同期水平,也好于去年同期的2.1%。说明5月份单月完成的投资额得到较为明显的改善。

三、新开工面积回落趋缓但仍可能延续负增长趋势

房屋新开工面积50305万平方米,下降16.0%,降幅收窄1.3个百分点。自20142月以来的新开工面积负增长持续至今,加之去年9.30之后的一系列房地产有利政策的刺激,去库存的效果有所显现,自今年春节后新开工面积增速有所恢复。不过,新开工面积,既受到前期庞大的施工面积存量影响,又受到销售端购买动机不够强烈的影响,还受到土地购置面积受限的影响,尤其销售环节,价格信号的释放和资金成本约束的解决仍需时日。预计,新开工面积总体仍将持续一段时间的负增长。况且,当前的去库存问题距离改善还任重道远,新开工的过早恢复反倒会进一步增加市场出清的压力,不利于房地产市场的长远发展。

四、房地产向重点城市转移是避险行为和市场均衡的表现

有明显的迹象显示,房地产市场的热点正在向一线和部分二线重点城市转移,这是房地产企业和市场资金的避险行为,也是房地产市场实现自我均衡的表现。无论是房地产开发投资、土地购置还是房地产价格和销售情况,一线城市和部分二线重点城市的表现都明显好于其他城市。重点城市房地产开发投资增速高于同期全国投资增速1.7个百分点,高于非重点城市3.9个百分点。由于更多的在一线城市购置土地,土地成交价款的降幅明显小于土地购置面积。全国商品房销售面积同比下降0.2%,但40个重点监测城市的商品房销售面积却同比增长1.7%

五、销售的明显好转遏制了待销售面积的急速上行

2010年以来,特别是近三年,我国房地产市场商品房待销售面积几乎一路单边急速上行。这一方面源于供给端在危机后政策刺激下的盲目乐观和投资冲动,另一方面也反映出需求方面的预算压力和悲观预期。供求的严重失衡使去库存成为近几年来房地产市场的核心和焦点。5月份商品房待销售面积为65666万平方米,低于4月的65681,这是20137月以来首次出现负增长,更结束了2012年以来的急速攀升局面。这说明,我国自去年以来实施的一系列房地产调控政策效果开始显现。特别是重点城市的房地产价格出现回升,购房者的信心开始恢复,预期开始变化。

六、银行对房企的信贷依然谨慎但个人按揭呈现较快增长

从资金到位情况来看,1-5月份,房地产开发企业到位资金45966亿元,同比下降1.6%,降幅比1-4月份收窄0.9个百分点。其中,国内贷款8740亿元,下降6.8%,明显差于1-4月的下降4.8%,也不如1-3月的下降6.1%。同时,变相通过其他渠道流向房地产企业的银行和其他金融机构信贷也没有表现出明显的改善。反倒是个人按揭贷款已几乎完成U型反转,20144-12月一直保持负增长,最近则从1-4月的增长2.1%上升到1-5月的4.2%,成倍增长。

七、投资增速仍未见底但仍应着力于改善需求

根据以上分析,可以得出:房地产市场在宏观调控的影响下,销售和价格呈现出一定程度的回升,信心得到一定的恢复,但房地产投资增速仍未见底,还需要比较长时间的去库存和市场再均衡。

在政策建议方面:高库存依然是问题所在,当前还是应当首先着力于需求端。继续实行较有利于房地产销售和购买的相关政策,应让房地产市场运行机制自主发挥资源配置作用,实现房地产交易价格和数量的市场均衡。宏观政策应配合市场的逐步出清,提高交易效率,降低交易成本。对首付比例、二套房认定、贷款利率、公积金管理办法、交易税费等影响交易的制度和规则提供更为科学、有利的政策支撑,进一步释放刚性需求和改善性需求。提供正常化和市场化的融资渠道,降低资金使用和借贷成本,满足一部分合理的投资性需求,活跃房地产金融交易市场。同时,适当解决房地产企业的融资问题。通过资本市场和信贷渠道双管齐下,积极探索房地产资产证券化,拓宽融资渠道。此外,还得密切关注三四线城市的房地产市场,避免大起大落和投机炒作。