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不动产登记制度对于房地产市场的影响分析
来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2015-10-27

31不动产登记条例正式实施,虽然房地产只是不动产中的一部分,而且这一条例本身并不是房地产调控政策,但对房地产市场的影响还是引起市场极大的关注。主要由于这一措施是房地产调控从之前的交易环节转变到持有环节的标志性事件,将对房地产市场影响深远。

一、我国不动产登记制度实施的意义

不动产登记在我国是由《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。归根到底,是对物权的一种保护。

早在2007年我国《物权法》出台,明确规定了不动产统一登记制度。2008年我国住建部发布《房屋登记簿管理试行办法》,规范房屋登记簿管理,保障房屋交易安全。201311月国务院常务会议决定,由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。20143月,“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开,明确用3年左右时间全面实施不动产统一登记制度。同年1128日,中央编办已批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心。1112日,国务院总理李克强签署第656号《中华人民共和国国务院令》,公布《不动产登记暂行条例》,自201531日起施行。《条例》共635条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。条例要求,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记,国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。31日,统一的不动产登记簿证正式公布,包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》等。其中《不动产登记簿》记载了不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况,以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。经过七年多的周折,不动产统一登记制度终于尘埃落定。

不动产登记的意义主要表现在:第一,建立不动产统一登记制度为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础,它可以更好地落实物权法规定,保护房产、土地或林地等不动产的个人产权,有效保护不动产权利人的合法财产权。第二,不动产登记制度使得不动产交易更便捷和安全。在转卖房屋等不动产时不用再在土地、房屋等多个部门来回跑,交易手续将更为便捷。同时,由于可查询不动产产权归属,有助于解决一房多卖风险,能够保障房屋等不动产的交易安全,减少欺诈行为。第三,不动产登记为深化我国收入分配改革奠定基础。虽然不动产登记涉及不仅仅是房地产,但是对普通居民而言不动产中的房地产意义是非常大的。这为将来房产税的全面征收,甚至是遗产税的征收奠定了基础,而这些税收都是发达国家作为调节收入分配重要的工具。第四,不动产登记制度极大助推反腐工作。在不动产统一登记制度实施之后,拥有大量房产的人可以被很快确定。不动产统一登记制度将来会与全国住宅信息联网挂钩,会为纪检部门提供一定的方便,对于反腐工作有强大的助推作用。不动产登记制度使得官员资产暴露在阳光下,而阳光是最好的反腐剂,这实际也为我国将来的官员财产申报制度奠定了基础。最后,不动产登记制度还有利于摸清全国房地产市场的基本情况,有利于房地产宏观调控。可以说,这项制度一举多得。

二、世界各国不动产登记产登记制度借鉴

不动产登记制度作为一种保障公民物权和加强国家税收监管的制度,目前在世界各国普遍实行,并且有扩张的趋势。然而,各国的土地登记制度并不完全相同,大体可分为契据登记、权属登记、托伦斯登记3种登记制度。

新加坡具有一套完善的中央不动产登记系统。作为世界公认的住房问题解决得比较好的国家之一,新加坡采用托伦斯土地登记制度,建立了一套完善的中央不动产登记系统。政府通过设立土地登记机构,专门负责土地登记事宜,所登记的土地或不动产,由政府担保,保证其产权的权威与合法,而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产,其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定,政府保证其准确、真实。不过,新加坡的不动产登记制度允许通过某一个房产查询到业主信息,而查询某人名下有多少房产则是禁止的,以此平衡信息公开与隐私保护的关系。

俄罗斯的不动产信息实现统一联网。根据现行法律,无论购买或是出售房产,都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案,由该局审查相关证明文件,确认交易的合法性,购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关,作为征收房产税的基础。未来全俄所有房地产登记信息也将被集成至一个统一的数据库。

美国不动产登记是征收房产税利器。美国并没有全国统一的不动产登记体系,各州根据自己的登记法,按照契约登记制度或托伦斯登记制度对不动产进行登记。所有州和地方政府都以登记的房产信息作为征税依据。地方政府设有专门的房地产评估办公室,每年对私人房产做一次评估作为当年的征税基准。房产税属于地方税,税率由州和地方议会决定。

瑞士的不动产登记制度有严格的追责机制。在瑞士,不动产登记制度属于权利登记制度体系。瑞士《民法典》明确规定不动产基本限于土地、矿山及其土地定着物。瑞士法律采用不登记则不动产物权不得变动的公示原则,登记对象是不动产物权。土地登记事务一般由土地登记所承担,但大多数州法定的主管部门则是各州的地方法院。根据物权法和不动产登记的基本原理,登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。各州对登记官及对直接监督的机关,有追究其过失并请求损害赔偿的权利。瑞士还专门设立了登记赔偿基金,以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。正是这一整套合理的责任追究机制的建立,保证了瑞士登记制度的功效得以充分发挥。

三、不动产登记制度对于房地产市场的影响分析

不动产登记制度虽然涉及的不仅仅是房地产,但是房地产却是不动产中与普通百姓最为密切相关的不动产,尤其是对于将来房地产税征收,甚至是遗产税征收等奠定基础,因此,这一制度对于房地产市场的影响比较深远。

首先,不动产登记制度是房地产长效机制建设中的一个必要环节。这一登记制度的实施,只是为了全面明晰房地产这种不动产的产权,从而有效保护房地产持有者的权益,维护房地产市场交易过程中的安全、提高交易效率。它实际只是整个房地产市场制度建设链条中最前端的一部分,登记只是一种手段,不是最终目的,最终是为了登记后的房地产税的征收奠定基础。而房地产税的征收也只是房地产长效机制建设中的一部分,可见,相对于整个房地产长效机制建设而言,不动产登记制度只是很小一个改革,但是非常基本和必要的一个环节。

其次,不动产登记制度不会直接影响房地产市场。由于不动产登记制度只是对于公民财产权的一种确认,制度执行本身并不会对房地产所有者产生费用支出,因此,这一制度本身并不会增加房地产交易成本,影响房地产市场的供求变化。当前市场对于这一制度的过分解读和担心主要还是来自于其间接影响,也就是它对于税收征收的影响。这一制度是将来直接对房地产市场产生影响的制度的基础,因此也间接影响着房地产市场的未来。

再次,不动产登记制度的长远影响力度大于当前。不动产等级制度正式实施前,整个社会和媒体都在关注它对于房地产市场的影响,尤其是很多人寄希望于多套住房的拥有者会抛售存量房,增加市场供给,降低房价。当前,从房地产市场情况来看,确实在一些地方出现豪宅抛售的情况。这主要是房地产登记系统的建立,对市场部分灰色房源存量有威慑作用,这部分房产出现部分抛售。而对普通居民的多套房产暂时的影响并不大,因为多套住房登记到房产税的征收还有一段时间,从目前看登记制度在2018年必须完成,房产税的立法最迟不能拖过2017年的“两会”。最主要的是这种制度建立后,未来房产税的征收加重持有成本,甚至将来遗产税的征收都是以这一登记制度为支撑的。这些都决定不动产登记制度的长远影响大于当前。

最后,不动产登记制度转变房地产调控环节。这一制度的实施是房地产调控从之前的交易环节调控,转变到存量环节调控的重要标志性事件。我国当前房地产根据房产所在地区的不同、房屋属性不同,在交易环节上的税费收取上也存在着一定的区别。不过大致上有契税、交易手续费、交易转移印花税、产权登记费、印花费、评估费、营业税、个人所得税、土地收益金、测绘费等等费用,而各地区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别。但是为了控制投机,抑制房价的上涨,对二手房交易课重税,尤其是交易环节20%的税率确实偏高。虽然可能有利于打击投机,但也会误伤“改善需求”,同时可能推高新楼盘和房租的价格,实际还是向穷人纳税了。而以登记制度为起点的未来调控思路是拥有多套房屋在拥有的过程中就必须缴纳税收,将会降低富人对于房屋的持有量,促进房地产市场供给的改善,有利于房地产市场的健康发展。

四、不动产登记制度亟待解决的问题

当前的不动产登记制度已经正式实施,将来所有的社会不动产应该都纳入这一登记系统内,所有居民的不动产也都应该在这一系统内。但是,当前的不动产登记制度显然还有一些未覆盖的问题,当前最为明显的是每个城市城乡结合部存在的小产权房问题。随着不动产统一登记制度的推行,具有完整产权证件的房屋将被登记颁证,但小产权房无法登记。据市场机构统计,仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会发布的数据显示,1995年-2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。但是,显然这一部分游离于登记系统之外的不动产必须得到解决,必须对其拿出一定的解决方案。当前,小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提,与土地制度改革同步推进。城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理,为集体土地入市提供了前提。而未来,农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价,小产权房的土地成本优势不复存在,可根本上遏止小产权房,也有利于制定分类治理办法,统计和清理各地存量小产权房。所以各地应根据实际情况进行分类处理,不能统统否定,这样一方面也容易引起社会问题,另一方面也容易造成严重的资源浪费。分类处理后对于一部分可以纳入登记系统进行登记,不能纳入的进行拆除。最终使得不动产登记真正做到整个社会不动产的全覆盖。