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房地产市场真的回暖了吗?
来源:经济预测部   作者:邹蕴涵   时间:2015-09-18

20153月起,房地产市场回暖的呼声越来越高,成交量和成交额环比数据的迅猛增长不断刷新着市场的判断,人们再次惊呼,市场上“狼又要来了”。那么,市场真的已经回暖了吗?哪些地区回暖较为明显?

一、市场出现回暖迹象,价格走势分化

对于房地产市场来说,销售额和销售面积是最主要的领先指标,它们直接影响了开发投资、新开工面积等其他重要指标的走势。相比于其他指标,销售数据的回升更为明显。20155月,房地产销售额累计同比增长自20142月以来,首次回正,1-5月增长达到3.1%,而1-4月时仍然为-3.1%,结束了长达14个月的负增长过程。其中,住宅类房地产销售额累计增速也在5月首次转正,从1-4月的-2.2%上升至1-5月的5.1%。从环比数据来看,商品房销售额4月时达到4854亿元,环比降低5.4%5月,销售额增长至5816亿元,环比增加19.8%;住宅类的环比数据也从-4.4%转为19.8%,回暖势头显得更强劲一些。销售面积累计同比数据和环比数据也具有与销售额类似的趋势,5月份的反弹看起来比较确定。

住宅价格变动在不同城市间出现分化。总体来说,一线城市的新建住宅价格环比增速自3月起回暖明显,2月份时新建住宅价格环比下跌-0.1%3月份转为增长0.2%5月份时已经环比增长2.8%;二手住宅价格自201410月起环比增速由负转正,今年5月,价格环比增长3.8%,达到近8个月以来的最高峰。二线城市比一线城市稍晚一些,自4月份开始数据转正。新建住宅价格在3月时环比下跌0.1%4月份环比增速为05月时环比增长0.1;二手房价格也自4月起环比由负转正,表现出与新建住宅价格较为一致的回暖迹象。但是,三线城市住宅价格表现弱于一线和二线城市,新建住宅价格直到5月份时仍然为负,最近三个月环比增速分别为-0.2%-0.3%-0.2%,但是降幅略有收窄。而二手住宅价格指数5月份起不再为负,与新建住宅价格相比,反弹稍早一些。

如果从房屋面积来看,144平以上的大户型价格环比增速改善要比90-144平的略晚一点。无论是一线、二线还是三线城市,其90-144平住宅价格自4月起,环比回正,但是大于144平的住宅基本在5月份时环比增速由负转零。

(二)房地产开发投资环比回升

2013年下半年开始,房地产开发投资完成额累计同比增速在不断下降。20132月至7月,累计同比增速还在20%以上,进入8月以来,就跌至19%左右。进入2014年后,完成额累计增速就从19%左右迅速下滑至10%左右。2015年年初以来,房地产开发投资完成额累计增速仍处于10%以下较低水平,降幅也并没有明显收窄,特别是1-3月至1-4月,降幅达到2.5个百分点。住宅类开发投资完成额增速降幅实际上比总体降幅还要更为明显,20151-3月,住宅类开发投资完成额累计仅增加5.9%,截止5月更是降至2.9%。因此,累计增速并没有十分显著的回暖迹象。

如果从单月增速来看,20154月,房地产开发投资完成额环比下跌10.8%,但是5月份就转为增长22.9%,两个月间增速相差33个百分点,反弹迹象较为明显。如果从住宅投资类型来看,90平米以下的开发投资完成额4月、5月环比增速分别为-8.7%17.5%;别墅、高档公寓的投资同期环比数据位-16.9%36.9%,回升较为明显。

(三)房屋新开工面积降幅收窄

房屋新开工面积的累计同比增速自20142月以来就一直为负,最高负增速曾经达到-27.4%2014年上半年一直延续降幅收窄的趋势,但是到10月之后,新开工面积累计同比增速降幅再次扩大,直到今年3月;4月和5月的累计增速数据显示降幅再次趋于收窄(-17.3%-16%)。其中,住宅类增速过去跌幅更大,现在收窄更快。

如果从环比数据来看,房屋新开工面积在今年4月和5月的增长表现较为亮眼,分别达到20.6%20.9%;住宅类的环比增速分别为19.5%20.7%,都表现出回升反弹的势头。

(四)库存显现出降低趋势

从全国来看,商品房待售面积存量仍然较大,但是自5月份开始出现了规模的绝对下降。1-3月,全国商品房待售面积仍有64998万平方米,到4月份时累计面积65681万平方米,5月份开始,待售面积下降为65666万平方米,环比增速连续两月为负,分别为-36.5%-102.2%。其中,住宅类待售面积环比下降更为明显,5月份时环比下跌达到136.8%,达到一个小高峰。简单计算可得,前3月去化周期大概为10.7个月,前4个月大概为10个月,1-5个月去化周期已经下降为9.1个月,趋势较为明显。

应该说,房地产市场已经出现了回暖迹象,销售额和销售面积这些领先指标已经出现了明显反弹,房地产开发投资等数据虽然仍处于累计同比负增长阶段,但是跌幅收窄已经隐隐显现。一线城市市场回暖更为明显,三线城市情况仍不十分乐观。所以,这种市场回暖是局部的弱回暖状况。

(五)局部市场火爆

在过去两个月的回暖呼声中,深圳市在全国一枝独秀,销售火爆,甚至出现多起购房违约现象。从深圳市若干小区的调研情况来看,房屋价格指数涨幅较为明显,甚至已经超过了过去一年价格指数涨幅的一半。特别是3月份以来,价格指数增长势头明显,指数攀升较快。应该说,2015年深圳市房地产市场延续了2014年第四季度以来的增长态势,成交回暖、供求活跃的局面仍在继续。深圳较强的刚性需求是房地产市场回暖的重要原因。从深圳的城市特性来看,土地资源较为稀缺,新房供应量较为有限,特别是在交通网络发达、生活配套设施齐全以及学校医疗资源优质的地段,新房供应量十分紧缺,甚至已经不能再提供新房。如此一来,大批刚需力量转向二手房市场,二手房市场交易较为活跃,甚至在成交量上要大于新房市场。

二、市场回暖不代表房价将大涨

如上所述,多个数据显示房地产市场已经出现回暖迹象,甚至部分城市回暖较为明显,商品房量价齐涨的担忧再次显现。对于已深受高房价之苦的居民来说,这不啻为一个坏消息。但是,如果从人口因素、货币政策、住房供给结构等多个因素分析,我国房地产市场的高增长阶段已经过去。

(一)人口结构已经走到拐点

人口因素是影响房地产市场最为重要的因素之一,人口年龄结构的变化也直接影响了市场需求方的变化。我国15-59岁人口占比在2012年出现首次下降,15-64岁人口占比在2010年时达到最高峰74.5%,之后开始逐步下降,2013年时已经下降至72.8%。虽然这部分人群还不能直接对应我国房地产市场需求的中坚力量,但是也从一个侧面表明我国住房刚需力量已经发生了重要转折,房地产市场的供求力量已经发生根本变化。与之前十年相比,当需求已经出现本质变化时,这个市场价格高速增长的基础已经不完全存在了。

(二)市场供给结构发生变化

对于中低收入人群来说,购买商品房从来都是一件非常困难的事,因而政府提供补充性供给是保障居民住房权力的重要途径。之前,我国政府通过限价房、公租房、经济适用房等多种形式为中低收入人群提供低价格住宅,但是在实际运行中出现了非常多问题,甚至造成了较坏的社会影响。究其原因,政府公权力的强制介入造成了两个具有巨大套利空间而又缺乏监督的市场,无论是购买者还是开发商,都具有充分的动机和能力进行套利而又不被处罚。现在,政府意识到了这个问题,转而通过自住房的建设、或者直接购买商品房来为低收入人群提供保障。房地产市场的有效供给方增加了政府,人们的消费需求也被部分分流。

(三)相关制度改革打破“蓄水池”

过去十年来,房地产市场已经成为国内经济的资金蓄水池,与地方融资平台一样,成为社会资金最主要的流向之一。过度宽松的货币政策直接助长了这一市场的“嚣张气焰”。但是,目前我国的货币政策已经悄然转向,全面性总量性的宽松导向已经被结构性、创新性调节导向所取代。同时,相关财税改革不断推进,意图之一就是改变地方政府财政严重依赖土地出让金的状况。

三、政策建议

对于房地产市场来说,健康发展、减少行政干扰更为根本和重要。注重培养市场机制、注意健全相关制度,打开住房金融市场都是应有之义。

(一)促进房地产二、三级市场的联动发展

发展的重点:一是存量房的交易市场;二是房屋租赁市场;三是物业管理市场。对存量房交易市场和房屋租赁市场,要坚持在规范中发展,提高房地产中介行业的准入门槛,规范房地产中介企业的服务行为,维护好消费者的利益。加快推进物业管理市场化,变“双轨”为“单轨”。要尽快将售后公房的物业管理全部纳入市场化轨道。

(二)建立完善的房地产市场预警预报和信息披露机制

加强对房地产市场的变量指标及其变化原因的跟踪研究能力,加强对房地产市场现阶段的态势并对未来的发展态势做出预测,以便能够尽早的发现房地产价格可能出现的异常波动并做出预防措施,以便更好的发挥财富效应。

(三)完善住房金融市场体系

首先,发展多元化的房地产金融工具。将房地产金融工具向多元化发展,鼓励创新,例如施行住房资产证券化等手段将其流动性增强,提高其变现能力;注意配套进行相关的法律措施来规范其制度,不断构筑完善的住房金融体系。其次,增加住房信贷规模。适当降低拥有住房的家庭获得住房抵押贷款的门槛,加强其流动性,对房地产财富效应的发挥创造条件。

(四)大力推进房地产投资信托基金发展

为房地产信托投资基金(REITs)实施运作创造必要的法律环境。应加强外部监督机制。加强监管机制建设,应由以前的以市场准入为核心的监管转变为以机制为核心的监管,把内控制度和治理结构的健全作为监管的重点。此外,加强REITs组织机构的建设。应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、REITs公司等组成的多元化投资机构体系,由REITs公司等金融机构具体负责操作运行。