房地产长效机制全面落实 市场降温趋势显现 ——2021年上半年房地产市场分析与全年展望
  时间:2021-08-24

2021年上半年,房地产市场调控政策不断升级,房地产金融实施三线四档和房贷集中度两条红线政策,重点城市土地供应双集中,住房租赁行业迎来政策大礼包,房地产市场秩序持续整治规范,房地产长效机制继续夯实,市场发展格局发生较大变化。受上年同期数据低开平走和本年调控政策升级的共同影响,上半年房地产市场各指标增速均出现回落,呈现出整体回落、分化加剧的特点。与上年同期相比,房地产投资销售保持较快增长,房屋建设增长平稳,土地购置出现明显下降;两年平均来看,指标走势出现分化,房地产开发投资、施竣工面积、房屋销售等指标保持平稳增长,新开工面积和土地购置面积出现负增长,房屋平均销售价格涨幅稳中有落。展望下半年,受近期疫情防控形势反复影响,宏观经济复苏的进程受到冲击,房地产内生动力有所减弱,同时,随着房地产长效机制的不断夯实,住房租赁市场建设提速,市场秩序持续整治,预期将更加平稳,部分热点城市市场热度将有所降温,房价涨幅开始回落,市场整体保持低速增长态势。

一、房地产调控政策密集出台,政策效果显现

从政策总基调来看,上半年中央仍然坚持房住不炒的定位,对房地产市场调控的核心仍然是维稳。同时,政策调控从市场参与的各大主体入手,三道红线从房企融资端抑制房企投资扩张,房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产,集中供地则从供给端改变房企拿地节奏,房企端、银行端、土地端三大主体联合发力,多措并举,进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。从地方层面来看,因城施策向着更加精细化的管控方向发展,谁热调谁,调控范围逐渐从一二线热点城市下沉至三四线热点城市,调控重点从新房市场逐渐转向二手房市场,二手房指导价成为调控新利器,同时学区房租赁住房也成为政策调控的关注重点。

中央:坚持房住不炒总基调

35日,全国两会《政府工作报告》指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担。430日,中央政治局召开会议,强调房住不炒定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,首提防止以学区房等名义炒作房价。

金融监管:房地产贷款集中管理制度效果显著

326日,银保监、住建部、央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,全面收紧经营贷监管,强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,严防经营用途贷款违规流入房地产领域。受信贷紧缩影响,2月开始,全国房贷实际利率止跌回升,热点城市房贷利率调整频繁,5月开始,深圳、广州、苏州等城市相继上调首套、二套房贷利率。610日,银保监会主席郭树清发言警告押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价,防范金融风险依然是房地产市场调控的主要目标之一。从地方层面来看,北京、上海、深圳、浙江等多省市金融监管部门加强个人信贷资金管理,严防消费贷、经营贷等信贷资金违规流向楼市。6月,重庆、广州、深圳等多地监管部门,就过桥贷赎楼贷等业务,对小贷公司、融资担保机构展开约谈和监控,监管对象扩展到非银行类金融机构。

土地供应:供给侧改革加速推进,稳定市场预期

218日,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求22个重点城市住宅用地实现两集中”——集中挂牌、集中出让,一年内发布住宅用地公告不能超过3次,给土地市场带来重大变革。63日,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,并自71日起,在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展试点后逐步推开。从地方层面上看,部分城市实行房价地价联动机制,以房价定地价,比如郑州提出要实现房价与地价相挂钩,确保地价变动控制在5%以内,西安、长沙、无锡等地采取熔断+摇号的方式,上海通过举牌竞价+一次书面报价的设置避免开发商非理性报价。

住房租赁:多举措增加保障性租赁住房供给

316日,国务院副总理韩正在国家发展改革委召开座谈会,指出要解决好大城市住房突出问题,大力增加保障性租赁住房供给,持续加强房地产市场调控。415日,住建部等六部门发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源,促进住房租赁市场健康发展。624日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,从土地、审批、税费、金融等六个方面,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

因城施策:调控政策趋于精细化

中央定调楼市后,各地坚持房住不炒总基调,因城施策制定各种政策。住建部一季度调研了北京、上海、杭州等一、二线热点城市,要求充分落实城市主题责任,确保稳地价、稳房价、稳预期的目标。从二季度开始,合肥、成都、上海、南京等二十多个城市陆续出台政策稳定楼市,涉及到限售、限价、限购、限贷、公证摇号购房、调整增值税免征年限、土地出让管理及二手房成交参考价机制等多个方面。目前,已有深圳、西安、成都、三亚、东莞、无锡、宁波、绍兴等八个城市建立或实施了二手房成交参考价机制,调控效果初显。上半年,学区房也是政策调控的重点,北京、上海、广州、重庆、西安、厦门等13城纷纷出手,出台诸如多校划片、名额分配、学位限定等各类措施,减少学区房的投机性和流动性。

二、上半年市场运行总体特征

2021年上半年,房地产市场稳中有落,各主要指标均较一季度增速有明显回落,多数指标仍保持两位数增长。两年平均来看,不同指标间出现明显分化,先行指标保持小幅下降态势,房价涨幅有所回落,其余指标保持相对平稳。

1 2019-2021年上半年全国房地产主要指标增速对比情况

数据来源:国家统计局,国信宏观经济与房地产数据库测算。

商品房销售增速明显回落,但销售率仍处于高位房屋销售面积增速明显回落。受调控政策影响,上半年商品房销售增速保持持续回落。1-6月,全国商品房共实现销售面积88635万平方米,同比增长27.7%,与2019年同期相比增长17%,两年平均增长9.9%;实现销售额92931亿元,同比增长38.9%,两年平均增长14.7% 

商品房销售率处于高位。20211-6月,全国商品房销售率为63.44%,比2020年同期提高5.84个百分点,比2019年同期提高3.27个百分点,创7年来新高,整体保持上升态势。分地区看,中东部地区增长较快,商品房销售面积分别增长31.3%33.4%,西部地区和东北地区增速偏慢,分别增长18.617.3%。两年平均来看,东部地区增速最快,年均增长11.4%,中西部地区次之,年均分别增长7.0%5.8%,东北地区年均出现负增长,年均下降1.5%。在31个省市区中,陕西、青海、云南等省市增速相对较慢,在10%以下,湖北、北京、新疆、山西销售面积增速较快,超过50%

2.房地产投资韧性明显,继续保持平稳增长房地产开发投资增速平稳,商品住宅投资占比上升。受在建项目工程施工连续性的影响,房地产投资具有较强惯性。1-6月,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15%,与2019年同期相比,两年平均增长8.2%,保持平稳。其中,商品住宅投资54244亿元,同比增长17%,两年平均增长9.6%。商品住宅投资占房地产开发投资面积的比重为75.2%,比上年同期提高1.3个百分点。




分地区看,中部地区增速最快,完成投资15053亿元,增长22.7%,东北地区最慢,增长12.2%。两年平均来看,各地区均保持平稳增长,其中西部地区增长最快,平均增长9.9%,中部和东部地区次之,增长8%7.8%,东北地区相对最慢,增长6.3%。从31个省市区来看,有14个省市区投资增速快于全国平均水平,其中湖北、新疆、宁夏增速最快,重庆、贵州、辽宁、广东投资增速相对较慢,回落至10%以内。

3.全国整体平均房价涨幅回落,地区差异更加明显,一线城市涨幅加快

房价涨幅开始回落。从全国商品房销售均价看(销售均价=商品房销售额/商品房销售面积,未考虑成交结构变化因素),1-6月全国商品房均价为10485/平方米,同比上涨8.8%,与一季度相比,房价回落174/平米,涨幅回落7.2个百分点。从四大地区看,地区间差异显著,东部地区房价最高、涨幅最快,平均房价为14471/平方米,同比上涨11.2%,东北地区平均房价出现小幅下跌,下降0.7%。从31个省市看,有23个省市房价保持上涨,其中上海平均房价涨幅最大,同比上涨14.5%,重庆、广东、浙江、海南、湖北等省市涨幅均超过10个百分点。上半年,有8个省市区平均房价同比出现下跌,分别是黑龙江、吉林、山西、新疆、河北、广西、青海、贵州,分布于东北、华北、西北、西南、华南地区。

大中城市房价上涨迹象明显,新建商品住宅价格环比上涨城市个数开始回落6月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨5.16%,涨幅比3月份加快0.21个百分点,但比5月从回落0.09个百分点,涨幅出现回落迹象。从环比价格指数来看,4-6月环比分别上涨0.610.650.61个百分点(加权平均值),涨幅较一季度相比又有所上升。从上涨城市数量看,6月份有55个城市新建商品住宅价格环比出现上涨,比上月减少7个城市,上涨城市个数有所回落;二手住宅价格有48个城市环比上涨,比上月减少2