人口与房地产市场关系分析

来源:经济预测部   作者:邹士年   时间:2016-10-08

房地产作为一个产业链条长,带动相关产业多的行业,既与实体经济密切相关,又与虚拟经济相关,因此,很多国家都非常重视房地产的发展。影响房地产市场发展的因素非常之多,有经济周期、产业政策、土地政策、货币政策等等。但房地产作为人们居住或工作的场所,最终是与人密切相关的,因此,人口往往是决定一国或地区房地产市场规模及结构的重要因素。人口的增长模式、年龄结构和地域结构等都分别影响着房地产市场的规模和房价的走势。因此,科学分析人口对房地产市场带来的影响,提前在人口政策或者房地产宏观调控政策上做出积极和有预见性的引导,以避免由于人口变动对房地产市场带来的冲击非常重要。

一、人口规模与房地产市场的关系及其影响

1.人口增长模式与房地产市场的关系

人类社会由于经济发展水平的差异,导致人口的增长模式也极大不同。一般而言,人口增长模式主要有传统型、过渡型、现代型。

传统型就是“高高低”的模式,基本特点就是高出生率,高死亡率,低自然增长率。这种模式往往伴随较低的经济发展水平,人们生存条件比较恶劣,住房消费基本是自给自足状态。

过渡型就是“高低高”模式,指人口增长由传统型向现代型转化过程中的一种过渡类型,目前世界上属于这种类型的国家较多,主要以发展中国家为主,这种模式的主要特点是人口出生率已经开始下降但水平还是较高、死亡率很低、自然增长率较高的一种模式,简化为:高出生、低死亡、高增长。这种模式下随着人口的不断增长,社会劳动力获得增加,社会财富增加,促进社会的发展,同时城市化进程不断加快,这一阶段对于住房需求不断增加,尤其是人口在区域间从乡村往城市的流动加剧了其对商品房的需求,不过这一时期住房需求主要侧重于功能性,人均住房面积相对现代型人口模式显然较低,这一人口模式下的房价由于旺盛的需求会不断攀升。

现代型就是“低低低”模式,也就是人口的出生水平低、死亡率低、自然增长率也很低,这是当前很多发达国家的典型状态。这些国家出现人口零增长或负增长,使得社会劳动力缺乏,对产业发展和国家的经济发展显然不利,并出现人口老龄化严重,增加社会福利负担,加剧社会财政困难。在这一模式下,人们的居住条件较好,住房需求朝宽敞性、舒适性转变,住房市场的增量需求规模已经不大甚至开始出现萎缩。

2.我国人口增长模式对房地产的影响

当前,从人口数量变化来看,我国显然已经从上个世纪中后期的高出生、低死亡和高增长过渡到目前的低出生、低死亡的现代型人口再生产类型。我国当前的人口增长模式由于计划生育政策的影响,导致人口增长过快进入现代型,总和生育率过低。根据2010年的《世界人口数据表》显示:2010年全球平均每个妇女生2.5个孩子,发达国家为1.7个,欠发达国家为2.7个,最不发达国家为4.5个,而扣除中国后的欠发达国家为3.1个。中国的总和生育率不到世界平均水平的一半,而且比发达国家的平均水平还要低许多。如果我国计划生育政策不改变,根据我国人口统计数据,学界普遍认为我国的人口峰值将在2025年左右来到。届时,全国(指大陆)的人口总量,将在14亿左右。并且在此后出现拐点,迈向零增长,而后负增长。人口总量的负增长必然带来房地产需求将会出现明显的萎缩。

3.家庭人口变化对房地产的影响

家庭是住房需求的基本单位,在总人口不变的情况下,户均人口越少住房需求越旺盛。近些年,我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长,这也是我国住房需求上升的重要原因之一。中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33/户下降到了2010年的3.1/户,并在不断下降中,而8090后的家庭分裂速度正不断加速,这种加速还会延续约至少十年。由于生活观念的逐步转变,两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势,并且成为主要的家庭模式。而家庭人口变化除了观念外,跟我国结婚人口和离婚率都呈上升趋势也关系极大。由于婚前子女多与父母同住,婚后产生新家庭,因此结婚人口上升会增加家庭户数;离婚由一个家庭分解为两个,也会增加家庭户数。另外,人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓。这些因素使得我国家庭户数增加,户均人口数下降,增加了对房地产的需求。

二、人口年龄结构对房地产市场的影响

1.我国人口年龄结构对房地产市场的影响

根据中国指数研究院的调查结果,25-34岁的年轻人是第一大购房群体,约占购房总人数的50%,这部分人群往往是结婚购房,属于首次购房需求,需求的价格弹性较小;35-44岁的中年人是第二大购房群体,约占购房者总数的24.5%,这部分人群属于改善型需求,购房价格弹性较大,而且这部分人群也往往是住房投资的主体。这两个年龄段的购房者占据了总购房人数的3/4,成为影响房地产市场需求的主力军。

但根据对我国各年龄段人口数据的分析与预测,我国25-44岁年龄段人口数量在2007年达到峰值,为45697万人,占比34.59%,此后,该年龄段人口数量一路下滑,到2011年,为43758万人,占比32.44%。未来十年这部分人口比例还会继续下滑,这将会带来住房需求的萎缩。另外,随着老龄人口急剧增加,未来老人离世带来的住房供给也将会大幅增加。这些都将会对未来我国房地产市场带来不小的冲击。

2.人口抚养比变化对房地产市场的影响

另一反映人口年龄结构的指标—人口抚养比也能反映出人口年龄结构对房地产市场之间的关系。人口抚养比指总体人口中非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比。通常当一个国家的人口抚养比比较低时,可为经济发展创造比较有利的人口条件。随着人口年龄结构的变化,劳动年龄人口比例和购房适龄人口逐步下降,将导致社会总抚养比上升、房地产刚需大幅减少。也有研究通过历史数据发现,人口逆抚养与房地产泡沫有一定关系。所谓逆抚养比,指的是工作人口对应被抚养的儿童、老年人口比重。有研究发现日本逆扶养比在1990年左右达到顶峰,紧接着1991年日本房地产泡沫也达到最高峰。美国逆扶养比在2005年前后到达最高峰,而次贷危机出现在2007年。

我国1950年至1964年由于人口出生率高,少儿抚养比攀升,总人口抚养比保持上升趋势。从1964年开始持续下降,一直到1990年我国的抚养比仍然达到49.8,其中幼儿抚养比占41.5,老年抚养比只有8.3,如果按照抚养比在50%以下的时期称为“人口红利期”,则我国从上个世纪80年代末、90年代初就开始进入“人口红利”时代,随后迎来充裕的劳动力拉动经济增长、带来大规模消费热潮,尤其是极大地刺激房地产需求。但是,随着计划生育政策的作用,我国总抚养比开始持续下降,享受更为充裕的人口红利,直至2011年这一数值下降至最低点34.2,随后开始进入上升阶段,这就意味着“人口红利”开始逐渐消退,抚养比会不断攀升,主要是老年抚养比的上升。近20年,我国幼儿抚养比从1995年的39.6下降到2015年的22.5,而对应的老年抚养比从9.2上升到13.7,而且老年抚养比又加快上升趋势,预计2035年后全面进入人口负债时代。随着人口抚养比出现拐点后,储蓄率、投资率等都将会下降,房地产发展将会减缓,对国民经济带动作用也将减弱。

三、人口地域结构与房地产市场的关系及其影响

1.人口的地域结构与房地产市场关系

反映人口地域结构最重要的指标就是城镇化率。根据国际经验,当一个国家城镇化率达到30%70%时,意味着城镇化处于加速阶段,这一时期人口流动带来的住房需求和商业房产需求都比较繁荣。但是,如果将城镇化加速阶段分为两大半场,则30%50%属于“城镇化加速阶段前半场”,50%70%属于“城镇化加速阶段后半场”,显然前半场随着人口由农村涌向城市的速度不断加速,对于房地产市场的需求也在不断加速,而后半场人口流动增速开始减弱,对于房地产市场的需求虽然还有较大空间,但是需求增速开始减弱。当一个国家的城镇化率达到80%左右时,人口的地域结构就相对稳定,人口从农村往城市的流动基本停止,甚至会出现逆向流动,伴随人口的地域结构的稳定,房地产市场的需求也就相对稳定。

2.我国人口结构对房地产市场的影响

从我国房地产市场发展历程来看,反映人口结构变化的城镇化率与房地产市场关系密切。我国城镇化率1996年为30.48%2010年为49.95%,按照国际经验这段时期是我国城镇化率加速的上半场,房地产需求也对应加速,非常符合我国的实际。目前,我国常住人口城镇化率为54.77%2014年),户籍人口城镇化率只有36%左右,不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。根据当前城镇化发展速度,我国城镇化率预计到2030年达到70%左右,到2050年将会达到80%左右。因此,我国城镇化还有较大的发展空间,与之对应的就是房地产市场的需求也还有一定的空间。但是,目前我国城镇化已经进入加速阶段的后半场,与上半场对于房地产市场需求的全面繁荣局面有很大不同,地区差异性会越来越大。越是产业发展潜力大,人才聚集密集的地区房地产市场的需求越来越大。

四、相关对策建议

针对我国当前人口增长模式、人口年龄结构和人口地域结构发展趋势,我们必须未雨绸缪,从人口和经济发展的可持续角度,提前采取相应的人口政策或房地产调控政策,以避免未来由于人口问题对房地产市场乃至我国经济发展带来的巨大冲击。

1.加强对我国房地产市场的政策引导和调控

首先,要加强我国当前的房地产市场的信息统计工作,摸清各地存量住房的情况,包括大量的小产权房,从而为房地产相关政策决策提供参考依据。

其次,在充分了解各地人口增长和各地存量房状况的基础上,加强对房地产市场源头的土地出让规模进行调控,避免土地的浪费和房地产市场开发的无序与过度。

再次,加强规划对房地产市场发展的影响。针对各地产业发展潜力,城市群发展规模和趋势等,加强区域规划,引导人口在区域间有序流动,减轻对房地产市场发展的冲击。

2.适时全面放开二胎政策

一个国家经济的可持续发展必须考虑到人口的可持续发展,多年来的计划生育政策虽然对于我国人口规模的控制取到积极作用,但是随着我国人口结构的变化,要提前预估这种变化对未来经济和社会的可持续发展带来的影响,并做出适当的政策调整。随着幼儿抚养比的不断下降,人口红利的逐渐消退,2013年底,国家采启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策,逐步调整完善生育政策,促进人口长期均衡发展。放开“单独”二胎政策虽然在短期内不会马上增加房地产市场需求量,但放开“单独”二胎政策以保障未来人口增长,以期市场持续释放需求,避免未来房地产震荡过于剧烈和未来房价崩盘带来的金融危机,以实现房地产市场的软着陆。但是,由于现代人的思想观念和抚养成本的上升,“单独”二胎政策放开后并未出现预估的新生儿井喷。2014年仅106.9万对单独夫妇申请再生育,比实施之前200万的预期低了很多,而实际生育数将会更少。因此,随着我国越来越严重的老龄化趋势,我国可以充分考虑在适当时候全面放开二胎政策。



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