住宅地产企业基于“大数据”的商业模式创新

来源:电子政务工程中心   作者:刘吉超   时间:2014-11-28

   自1998年我国启动房地产市场化改革以来,房地产行业走过了房价持续上涨的黄金时代,在经历了持续的上涨后,房价大大超过人们的购买力,房地产业积累了越来越大的风险,房地产业走进白银时代。在房地产行业的白银时代,传统依靠简单的拿地盖房出售的粗放的房地产业发展模式将难以为继,大数据为房地产企业的差异化竞争创造了条件,为我国房地产市场的跨越式发展提供了机会。

   房地产大数据指的是与房地产企业在开发、建设、经营、管理和提供服务的过程中产生的海量数据和资讯。房地产企业在住宅地产服务方面能获得的数据包括直接获得的数据和间接获得的数据,直接获得的数据包括业主和房屋基本信息数据、基本公共产品消费数据、物业服务数据等。通过集成其他渠道或间接获得的数据包括居民财产收入数据、居民购物和消费记录、居民社交数据、居民卫生健康数据、上网和网购数据。

   在互联网时代,房地产已经不是简单的销售与租赁,而是围绕销售与租赁全方位的服务与体验,开发商在规划的初期就要将客户生活中衣、食、住、行中方方面面需求都要考虑在其中。未来的商业模式一定是颠覆性地把原来固有的行业之间的资源壁垒全部废除和打碎,打碎的过程中谁会最早最快地完成这些资源的整合和驾驭,谁就具备了先发优势。

   在信息化的浪潮下,传统住宅地产升级的重要方向是向社区综合服务商转型,社区综合配套服务商涵盖社区物业、家政、工作、娱乐、医疗、教育等领域的服务,涵盖日常生活中的吃穿住行,包括每个人日常消费的柴米油盐酱醋茶,教育、医疗、娱乐、养老、旅游等,解决好社区每个人面临的这些问题,是社区服务商要解决的重要事情。

   大数据时代迫切要求房地产商收集数据,并通过数据分析寻找新的商机,发现新的盈利模式,扩大盈利空间。随着人们生活水平的提高,越来越多的购房者追求的不仅仅是一套房子,而是一种新的生活方式和更高层次需求的满足。

图1:住宅地产商业模式的创新

   (一)向社区电商转型

   通过信息化手段,将社区和住宅楼打造成一个远程数字化购物体验中心,让社区居民足不出户,就可以身临其境地体验逛商场、超市的感觉,同时在家完成下单、支付、收货和后期评价。

实现社区电商载体包括:一是将家里的墙面变成智能的数字化屏幕,居民可以实现搜寻商品、查看商品、试穿衣服等购物体验。二是在小区楼道内安装大屏幕电视,除了可以实现商品的搜寻、对比查看、体验等功能外,还能根据客户的需求特点进行个性化的推送。三是通过社区APP完成商品的搜寻、下单、支付、收货确认和后评价。

   大数据在其中的应用在于通过搜集客户房地产、水电煤气费缴记录、购买零售商品、工作情况、纳税申报、有线电视收看、网上浏览记录、通讯记录、报纸与杂志订阅、车辆档案等信息和数据,数据来源除了物业数据之外,还可以集成电商、公用事业、银行等方面的数据,判断居民消费需求,实时跟踪和动态分析居民的生活需求,向居民进行针对性的、个性化的推荐。满足社区业主日常生活柴米油盐酱醋茶,满足小区业主日常生活各方面的需求。整合社区微商圈并设置电商最后一公里入口,将客户消费在小区内截流下来。

   对于电商的运行方式,在房地产终端客户数量足够大的情况下,可以自己建立仓库和物流;在终端客户数量不够大的情况下,可以考虑与大型电商合作或者建立地产电商联盟,实现规模经济效益。

   (二)开发社区广告增值业务

   1、通过社区大屏幕、电梯楼宇电视向社区居民推送广告。通过对居民生活习惯的搜集、分析业主需求,进行有针对性的广告推送。

   2、通过社区论坛,进行广告投放。主要是关于社区餐饮、送水、维修、美容美发等一些生活服务广告。

   3、通过社区APP终端,进行广告推送。

   4、通过提供免费WIFI服务的同时提供广告服务。

   融合大数据技术的广告与传统的广告的差异在于其利用物业服务数据,通过对社区居民日程生活需求、行为的实时搜集,向用户推送个性化的广告服务,实现广告的因人而异、因时而异、精准推送。

   (三)从卖房子到卖服务的商业模式转型

   房地产企业向服务化转型,不仅仅靠卖房子赚钱,而是靠其它软性服务比如网络社区服务、社区商圈、广告等服务挣钱。

   房地产企业可以提供的服务包括:

   1、家政服务。为居民家庭提供保姆、护理、保洁、物流配送、家庭管理等方面全方位的服务体系,实现家庭事务管理的个性化、专业化、市场化。

   2、装修服务,运行维护。全生命周期实时运维和动态支持。

   3、健身娱乐。将社区打造成家庭健身、娱乐场所、电影院。

   4、通过社区APP和社区论坛整合信息服务:提供邻里社交平台,社区社交网联谊,二手交易,拼车,家政推荐、代缴水电煤及物业费、代收快递、提供邻里对话、小区BBS平台,整合社区商圈资源,动态更新社区服务和商业资讯,为小区生活提供更多便利。打造小区入口。做信息整合,收取中介费和服务费。

   5、结合餐饮业,将住宅打造成家庭餐馆。

   6、结合教育业打造家庭教室。

   7、结合医疗行业,打造家庭诊所,实现健康医疗的个性化服务。

   利用大数据,房地产企业能够促进社区配套服务的智能演进和完善,房地产企业可以根据小区业主的年龄、教育背景、工作和生活的需求,完善小区的配套,向业主提供全生命周期全方位的服务支持。基于用户实时需求、覆盖用户全生命周期的社区配套服务的演进历程:1、在新建住宅社区,可以提供房屋装修安装服务。2、对于成长型社区,可以着重强化社区交友,社区托管等服务。3、对于成熟住宅社区,可以提供强化社区教育,家政服务。4、对于老龄化社区,可以强化社区养老,医疗健康等方面的服务。

   (四)建设运营社区能源互联网平台

   建立社区太阳能光伏发电系统,将每一栋建筑变成一座小型发电站,将发出来的电提供给居民使用,房地产商按照业主所省下的电费按比例收费。通过搭建能源互联网平台,创造新价值来实现房地产的增值。

   可再生能源的转变、分散式生产、储存(以氢的形式)、通过能源互联网实现分配和零排放的交通方式,构成了新经济模式的五个支柱。[1]当成千上万栋建筑开始生产绿色能源,并把它们储存起来时,人们可以把这些电能输送到电网中去,通过能源互联网实现与他人的资源共享,其工作原理与现在的互联网一样。首先,人们利用能源将从化石燃料结构向可再生能源转型,其次,利用分散各地建筑收集分散的可再生能源,第三,为应对阳光和风力产生电力的不均匀,应在建筑和其他基础设施中使用氢和其他可储存基础来储存这些可再生新能源,第四,利用互联网技术革命与可再生能源相结合所建立起来的“神经网络”。最后,以插电式或燃料电池动力为交通工具的交通物流网络,到时可在任何一个生产电力的建筑中为车充电,也可通过电网平台买卖电力。[2]

   在给居民供电的同时,实时跟踪发电端和用电端的信息,匹配供需双方,搜集居民的生活数据,如什么时候使用了什么电器。在动态跟踪居民生活轨迹的基础上,分析居民的需求,为居民推送一些产品和服务。

   建立运营能源互联网已经具备现实技术基础和政策可行性,2012年10月国家电网针对光伏发电放开接入,2013年3月1日开始实施《关于做好分布式电源并网服务工作的意见》,将天然气、生物质能、风能、地热能、资源综合利用发电等所有类型的分布式发电方式纳入并网范围。

   (五)从卖房子转变为租房子转型

   要实现房地产企业从卖房子到租房子的转变,要求房地产企业有雄厚的资金实力,能够取得较高比例和长期的融资支持。大数据和信息技术的发展为破解管理和投融资问题提供了机遇,一方面,通过大数据和信息化手段增加项目监管的透明性,减少信息不对称性,降低投融资风险,将社会闲散资金汇聚起来,建立投融资平台;另一方面通过大数据完善项目的管理,解决委托代理的难题,通过对项目运作的实时跟踪,让广大投资者能够实施监控到项目运作人的一举一动,决定聘用还是更换项目实际运作者,对项目管理者保持监督和约束作用。

   在投融资方面,金融机构可以通过大数据和信息化手段实施跟踪房地产企业的经营管理状况,破解信息不对称,降低投融资风险,通过互联网金融、众筹、房地产投资信托和产业基金等投资机构解决融资问题。搭建房地产投融资平台,在有效监管和控制风险的基础上,实现房地产项目的证券化,投资主体的大众化,经营管理的专业化。

   在管理运营方面,用信息化手段再造业务流程、提高效率,降低成本,创新营销、服务、支付、评价模式,提供更加个性化的服务,优化配置市场资源,实现从卖房子到租房子商业模式的转变,促进地产增值和企业盈利。

  当前,房地产已经走过了价格快速上涨的黄金时期,行业供需结构发生了很大的改变。同时,城镇化的推进和户籍制度的放松使得人员的流动性更强,大量人口要从农村走到城市,住房刚性需求依然巨大,这就造成一方面是大量房子卖不出去产生的闲置资源,通过信息化手段可以提高租房市场的运转效率,降低人力成本,创造一个新的商业模式。比如通过对客户以往租房的偏好向给客户推荐类似的房源。在优化租房管理业务流程方面,第一、可以提升当前中介房源的获取的效率,第二、可以优化租房服务的业务流程,将来通过信息化手段可以打造更便捷的看房方式,如实时在线搜索、体验、支付、评价,还要将房源整合起来到服务端口,集成这些因素,提供方便找房,个性化的服务。

 



[1] Jeremy Rifkin, The Third Industrial Revolution: How Lateral Power is Transforming Energy, the Economy, and the World. Palgrave Macmillan Press, 2011

[2] 曹凯旋,王佳莹:新能源导演第三次“工业革命”——访国务院参事、国家能源专家咨询委员会副主任徐锭明,中国电力报/2012 /9 /4 / 008



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